数说珠海/澳门楼市:2019年横琴与澳门楼价或将调升20%

发布时间:2019-01-09 17:06:47    来源于:中原橫琴    作者:

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  珠海房产之窗讯 2018年整体住宅市场表现平稳,根据财政局资料推算,去年全年成交量及价格与2017年相约。因取得印花税及放宽青年首置按揭成数措施推出后,有效扶助青置人士上楼,及减慢市场投资需求。踏入2019年,楼市走势会如何,本行将对2018年楼市表现作全面回顾以及对2019年楼市作预测。


  本次楼市回顾及2019年前瞻发布会由中原(工商铺)、中原澳门及横琴董事总经理潘志明先生、中原澳门及横琴地产高级董事石宝德先生、中原澳门及横琴地产董事何兆恒先生以及中原横琴地产事业部总经理李煜先生主讲。


  中原横琴地产事业部总经理李煜先生总结横琴市况表现,据横琴中原资料监控,2018年珠海网签成交量共计约38,486套,同比上涨逾三成。其中横琴2018全年共有30个网签项目,网签成交量约为5,935套,较17年大幅上涨约56%,占珠海网签总体比例约为15%。


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数据源:珠海商品房预(销)售专网


  2018年横琴市场受惠港珠澳大桥开通以及澳门单牌车自由进出横琴扩展至就业及购房政策等,横琴市场成交量逐步提升,加上珠海英才政策发布,放宽多类人才购房资格,带动横琴住宅交投提升。此外,横琴市场供应量增多,据统计约有15个项目新入市或推出新品,带动市场交投。


  办公物业成交占近五成 商业住宅交投提升


  2018年横琴网签成交主要以办公物业成交为主,合共网签成交约2,707套,同比上涨约33.8%。住宅因珠海人才政策实施放宽部分人才的购房资格影响,较17年成交回升至约976套;商业则因推售产品增多带动,合共网签成交约1,242套,较17年大幅上涨约508.8%;其他类型物业共计网签成交约1,010套,成交较为平稳。


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  口岸服务区最受市场欢迎


  2018横琴最受欢迎区域为口岸服务区,占横琴整体成交比例约为34%,共计网签成交约2,016套,同比上升约12.8%,当中以商业物业成交为主,占比约49%,其次则为办公物业,占比约38%。主因中冶盛世国际广场及灏怡天揽热销带动区域热度。其次为综合服务区,占横琴整体成交比例约为30%。


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数据源:珠海商品房预(销)售专网、中原数据库


  面积60平方米以下物业大受市场欢迎


  据横琴中原数据库统计,2018年横琴市场成交以面积60㎡以下单位成交为主,占总体成交约72.5%,其次为60-80㎡单位占约17.05%,主因2018年横琴市场多为小面积单位供应,加上市场买家以投资者居多,因此带动小面积单位成交。


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数据来源:中原数据库


  大桥利好吸引 港澳买家成交为主


  据横琴中原数据库数据显示,在2018年购买横琴物业的买家当中,以香港买家居多,占比约28%,澳门买家次之,占比约27%,主因港珠澳大桥通车以及澳门单牌车进琴名额增加利好,带动市场成交量。此外,横琴始终以办公及商业产品销售为主,受珠海限购政策影响不大,加上珠海人才政策吸引买家进驻,以及横琴区内产业不断落地,基础逐步完善,吸引越来越多知名企业进驻,而且中央又加大对横琴的宣传力度,习主席再访横琴等利好,令横琴关注度逐渐增大,因而吸引很多区域外的买家入市,如来自澳门、香港、深圳、广州等地的买家,带动市场成交量上升。


2018年买家所在地区分布情况数据源:中原数据库

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  明年将有14个新项目入市


  踏入2019年,横琴市场预料将有14个新项目入市,将为市场提供约135.5万平方米供应量。其中,综合服务区预计有3个项目入市;中央商务区预计有4个项目入市;文化创意区预计有2个项目入市;口岸服务区预计有2个项目入市,科技研发区预计有3个项目入市。


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数据源:珠海商品房预(销)售专网


  多重利好下 2019年横琴量价调升两成


  随着港珠澳大桥开通带来的便利性及人流量,澳门单牌车自由进出横琴政策的逐步放宽,加上横琴口岸即将完工投入使用,一地两检的便利措施,以及基建逐步建成,预计将为横琴带来更多利好,吸引越来越多的投资者进驻横琴市场,预期2019年整体房地产市场将稳定向上。


  此外,伴随着珠海英才计划实施,放宽人才优惠购房,加上横琴众多人才利好,优惠的税收措施及人才补贴措施等,相信将吸引众多人才进驻横琴,预估2019年市场需求将有望进一步提升。在横琴湾一体化规划建设、横琴扶持政策多发等多重利好下,国家对横琴发展有力的支持,预料2019年横琴市场交投将提升约两成,价格或上调20%左右。


  大桥带旺旅游业 澳门工商铺看高一线


  中原澳门及横琴地产董事何兆恒先生总结第四季及全年工商铺市况表现,他表示,商铺市场方面,据统计局数据显示,十、十一月商铺市场成交量分别约为39宗及32宗,涉及金额分别约7.9亿及3.34亿;推算第四季商铺总成交量约106宗,全年总成交量约630宗水平,成交量较过去两年增6.9%至13.5%,但仍未回复以往2014年前平均千宗以上的高水平,而总成交金额则有机会重上100亿,继2012年至2014年高峰水平。因第四季市场受到贸易战影响,普遍业主心态回软,叫价回落约20%至30%,不少商铺投资者趁机入市,购买一些罕见的贵重物业,故第四季录得不少大额商铺成交,总成交金额亦因此上涨。

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数据源:中原(工商铺)


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数据源:中原(工商铺)


  至于写字楼市场方面,据统计局资料推算,第四季成交量约50余宗,估计全年总成交量与2017年相约,约280宗水平;涉及金额约38亿,同比升幅约58%。不过由于年初时市场录得一宗巨额交易,位于南湾区的财神商业中心(FBC)有约七成业权易手,若撇除该宗成交,成交量大约降至200宗左右,而总成交金额则降至16亿,成交量及总成交金额相当于2016年低位时期。第四季价格受外围影响,业主叫价普遍回落。


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数据源:中原(工商铺)


  最后是工厦市场,其表现较为稳健。据统计局资料推算,第四季工厦成交量约20余宗,全年总成交量约240宗水平,较2017年大幅升约一倍,亦为近四年新成交高位。价格及租金表现各有不同,价格轻微下滑约1%,而租金则有微升,约8.9元呎租水平。预计未来工厦由于供应少回报高,走势将持续平稳向上。


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数据源:中原(工商铺)


  展望2019年,工商铺市况将跑赢大市,其中较为看好商铺及写字楼市场。先是商铺方面,预计今年市场将出现逆转,旅游区铺跑赢民生区,因旅游业前景理想,去年除了赌收重返3,000亿外,旅游人次创历史新高,旅客人均消费及总消费额均现上升趋势,首三季零售业销售额亦按年上升20.8%,旅游业业绩相当亮丽,旅游铺位租金自然有升值空间,尤其新口岸、皇朝、新马路、凼仔等区域的商铺,预计今年租金有约15%至20%升幅,价格会紧随其后上扬。写字楼方面,去年新增公司量继续维持五千间的高水平,市场需求持续增加,且写字楼在租金获得支持情况下,回报率普遍达2.8%至3%,为相当可观的投资工具,预计今年写字楼的价格有10%至15%的升幅。


  总结澳门工商铺市场明显有大量利好消息,令新企业来澳开设分公司,受新租户及租金走势强劲支持,预料将较其他地区或投资工具看高一线。


  澳门经济数据强劲 料今年升幅两成


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  中原澳门及横琴地产高级董事石寳德先生回顾去年住宅市况,他表示,2018年下半年市场受到中美贸易战影响,观望气氛浓厚,下半年成交量明显减少,第四季更降至二千宗以下水平,是自2016年第二季以来的季度低位,据财政局资料推算,去年全年成交量估计仍维持一万宗水平,而楼价以实用面积计算平均约11万元每平方米(若以建筑面积七成计算,平均呎价约7,100元)总结成交量及价格大致与2017年相约。目前楼市平稳发展,相信是特区政府于去年初推出的楼市调控措施发挥了稳定作用,因取得印花税及放宽青年首置按揭成数措施推出后,有效扶助青年置业人士上楼,及减慢市场投资需求。据数据显示,在去年新措施实施起,至年底十一月的成交量当中,首置比例约82%,而购买二套住宅物业占比约14%,购买第三套或以上住宅占比约3%。


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  踏入2019年,在取得印花税限制下,估计市场仍以首置者为主导,但因去年已经消耗了不少首置购买力,故2019年全年成交量有机会下降至8,000宗水平。以现时澳门具有效准照的房地产经纪约5,456人推算,即平均每位经纪仅能促成交易1.5宗,中介行业将面临更大考验。虽然澳门各项经济指标向上,但外围市场仍存在太多不明朗因素,有见及此,邻近地区亦开始讨论放宽减免调控楼市相关政策,建议澳门当局亦可考虑对部分调控措施进行修定。


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  2018年在社会各界共同努力下,赌收重上3,000亿水平,旅客量再度打破去年高位近3,600万人次,GDP估计达4,400亿,居民收入中位数为2万元,居民存款达6,170亿澳门元,在多项澳门经济数据强劲条件下,将带动楼价反弹上升,预计2019年升幅可达两成。


  澳门回归将迈进20周年,未来在中央政府强大支持;以及特区政府有效施政,与大湾区各城并驾齐驱,澳门经济发展欣欣向荣。


  料港珠澳联动 增澳门中原开拓珠海业务


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  中原(工商铺)、中原澳门及横琴董事总经理潘志明先生展望未来公司发展方向,他表示,2018年上半年市况较佳,但下半年受到外围因素影响,成交量轻微萎缩,去年中原澳门及横琴总佣金收入环比有轻微跌幅,总额约1.7亿,主要由于澳门中原佣金收入微跌数个百分点,而横琴中原佣金收入则上升约10%。展望未来,中原会着力于横琴及珠海方面发展,始终港珠澳大桥通车后,未来香港、珠海、澳门及附近城市,将会产生很多联动性工作,故今后澳门中原业务范围将扩展至珠海,积极开发「澳琴珠」版块,提升业务多元化。


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