2018珠海成交大涨33.75%!2019年还会再涨?

发布时间:2019-01-18 09:36:05    来源于:珠海房产之窗    作者:

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  珠海房产之窗讯 2018年珠海楼市已落下帷幕。

  

  一系列人才引进计划、人才购房门槛降低,使珠海楼市发展迎来新机遇,也让2018年楼市热度有所攀升。

  

  开发商采取降价跑量的策略,也让不少观望的购房者重新将买房提上日程。

  

  供应收窄 成交受抑 2018土拍凉凉

  

  2018年全市土拍成交面积为920.25万㎡,较与去年相比减少35.56%。


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  2018年网红地块:

  

  ①2月7日航空新城,龙湖地产以楼面价5927.45元/㎡+配建6025.83㎡,总价13.18亿元竞得22万㎡巨无霸综合体地块。

  

  ②3月9日西部A片区,厦门建发以楼面价约13042元/㎡+配建6601.48㎡,总价12.46亿元竞得。(刷新了斗门拍地以来挂牌的起始价和限价。)

  

  ③8月16日科创北围,龙湖以楼面价14998元/㎡++2868.45㎡配建,总价7.17亿元竞得。(该地块先前已经两次流拍)

  

  ④10月25日保税区,大横琴以楼面价2635元/㎡,总价约2亿元竞得。(保税区首宗宅地,只租不售)

  

  惨淡经营!土拍成交金额创新低

  

  全市土地市场总成交金额230.52亿元,同比减少46.21%,创近三年土拍新低。

  

  其中,商住用地占主力,总成交金额90.21亿元,占比约4成。


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  本土房企华发晋升网签第一

  

  商品房网签房企前十中,华发地产凭借3115套的网签量拔得房企头筹。


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  住宅网签

  

  2018年住宅网签前十项目中,万科城市中心以1305套的签约量位居第一。


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  商办网签

  

  全市办公网签8017套,其中商业公寓网签7732套(占全市9成),写字楼网签285套。

  

  办公网签套数前十中保税区项目占5个,横琴占3个、主城区占2个,此外泰禾中央广场以1191套夺得榜首。


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  商业网签

  

  2018年商业市场活跃度较高,全年签约2099套,同比大幅增长40.21%。

  

  商业网签前十共签约1516套,占全市网签超7成。其中横琴梧桐树大厦凭借401套签约量取得年度商业网签榜首。


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  全市表现量升价跌 斗门下调房价最为显着

  

  2018年全市均价20116元/㎡,同比下降3.64%;全市成交住宅19237套,同比增长33.75%。

  

  横琴

  

  2018年横琴均价45026.08元/㎡,同比下降0.34%。成交住宅913套,同比增长88.64%。

  

  从月度走势看,8月后随着新项目的相继入市,房价走势呈波动上行之态,并与11月达到年内最高均价46573.01元/㎡。


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  唐家

  

  2018年唐家均价28896.19元/㎡,同比上涨6.98%。成交住宅2159套,同比增长55.66%。

  

  年终房企冲刺业绩,推货速度明显加快,成交量大幅上扬,5月唐家成交509套,迎来2018年第一个成交高峰。


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  新香洲

  

  2018年新香洲均价34385.74元/㎡,同比上涨24.99%。成交住宅607套,同比下滑58.71%

  

  自新香洲热销项目万科城售罄后,后续供应不足,销量长期处于较低水平。11月五洲花城三期入市,刺激片区销量大幅冲高。


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  老香洲

  

  2018年老香洲均价34260.77元/㎡,同比上涨11.39%。成交住宅168套,同比翻了近一倍。

  

  相较于其他片区,老香洲市场饱和。在售项目较少且多处于尾盘持销阶段,成交量长期处于低位。


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  吉大

  

  2018年吉大均价34717.38元/㎡,同比下降16.05%。成交住宅38套,同比下降25.49%。

  

  3月及10月由于吉大豪宅项目情侣湾成交,大幅拉高区域房价,其余月份区域价格持续维稳之态。


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  前山

  

  2018年前山均价30841.14元/㎡,较去年上升17.92%;共成交住宅281套,成交量同比增长近2倍。

  

  2018年前山在新项目的成交带动下,成交量大幅增长;受新项目成交刺激,片区市场价格近年来增长势头较强劲,片区价格水平拔高。2018年12月前山均价33752.17元/㎡。


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  拱北

  

  2018年拱北均价38301.57元/㎡,同比下降2.88%;2018年拱北成交住宅317套,同比增长118.62%。

  

  2018年12月拱北均价35436.26元/㎡。拱北前三季度价格走势相对平稳,四季度后,在个盘降价促销影响下,总体价格走势下行。


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  南湾

  

  2018年南湾均价33997.36元/㎡,同比下降6.82%;共成交住宅1567套,同比小幅增长4.12%。

  

  2018年12月南湾均价31010.94元/㎡。全年南湾价格走势波动区间小,总体呈稳中有降之态。


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  斗门

  

  2018年斗门均价13883.31元/㎡,同比下降8.52%,共成交住宅8897套,同比增长137.35%。

  

  2018年斗门成交量长期引领市场,同比激增近9倍,为全市去化最快的区域。但由于库存量庞大,去化压力甚于其他片区,多数项目降价促销,片区总体房价明显回调。2018年12月斗门均价13155.35元/㎡。


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  金湾

  

  2018年金湾均价15871.66元/㎡,同比下降4.01%,共成交住宅4296套,同比下降20.74%。

  

  金湾成交高峰主要集中在上半年,下半年市场相对平静。2018年以来航空新城在售库存较少,且后续入市多维高端产品,去化较慢,受成交结构影响,金湾总体市场价格较2017年有所回落。


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  年底楼市回暖 库存却依旧压力山大

  

  限购以来,住宅市场长期持续供过于求的态势,使得库存量节节攀升;截止2018年末珠海全市库存229.17万㎡,按近6个月去化速度,去化周期约12.4个月。

  

  库存主要集中在西区,其中斗门占比35.46%,金湾占比17.1%,横琴占比8.76%;市区主要集中在唐家和南湾。


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  2019年住宅供应预测

  

  2019年预计全市住宅总供应达619.59万㎡。2019年积压库存、在售推新仍占领市场主份额。


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  结语:从整个房地产行业的发展规律来看,调控周期内,房价将逐步回归价值。无论地价高地,其房价必然要控制在市场可承受范围内,才能走量。珠海楼市经历了17年的寒冬,18年全市房价回调到2万/㎡,与2016年相比,下调幅度较大,基于城市基本面判断,目前价格已相对合理,未来下调区间收窄。同时在供过于求的市场行情下,房价上行压力大。

  

  成交方面,谨慎乐观。一方面,在“住房不炒”的政策背景下,2019年市场难有大升大降,另一方面,人才引进政策的推进,港珠澳大桥开通后融城步伐加快,2019年成交量还是有望在18年的基础上有一定程度回升。


来源:珠海中原研究中心

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