业内分析,今年将迎来多重利好,二手房市场有望回暖

发布时间:2019-01-25 09:58:41    来源于:南方都市报    作者:肖佩佩 黄慧萍

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  珠海房产之窗讯 1月24日,东莞厚街一楼盘,阳光明媚。


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  “三价合一”、利率上浮、一手促销,一直拥有强势基因的东莞二手房市场,在诸多阻碍因素的叠加之下败下阵来。根据东莞中原略研究中心监测数据显示,2018年东莞二手房成交量“大跳水”,同比下降35%,回落至2014年的水平。分析二手房成交特点,随着二孩时代来临,三房取代两房成为市场最受青睐户型。而购房者中,省外占了近5成。业内分析,今年在购房需求释放、新房供应紧张等多重利好之下,二手房市场成交量有望回升,而且议价空间也将加大。


  成交量


  回落至2014年水平


  东莞二手网签量从2016年的高位,到2017年的回落,再到2018年的平稳,成交活跃度减退明显。东莞中原略研究中心监测数据显示,去年东莞二手住宅全年仅网签31156套,同比大幅减少了35%,回落到2014年的水平。


  二手房成交大幅跳水跟去年整体政策环境息息相关。去年2月,东莞各大银行开始执行“三价合一”政策,终结了“阴阳合同”、“高评高贷”等漏洞,购房成本及门槛均大幅提高。与此同时,房贷利率高居不下、一手房市场“金九银十”开启降价促销大潮,这些叠加因素也给了二手房致命一击。


  从二手房成交量来看,有8成镇街成交量萎缩,萎缩较严重的有南城、常平、凤岗、塘厦、莞城、厚街、桥头、茶山、高埗。成交主要以临深及中心城区为主。其中,樟木头、东城、南城、常平四个镇街的成交量共占全市44%。


  房价总价跑高,再加上信贷环境偏紧,东莞二手房按揭比例明显走低。合富大数据显示,按揭比例从前两年的八成以上,下降到2018年的68%,相反,一次性付款比例则达32%。首次置业者仍以按揭购房为主,其按揭比例为75%,而改善型一次性付款比例则达38%,明显多于首次置业。


  户型


  三房取代两房,成最受青睐户型


  从二手房成交特点来看,三居及以上户型取代两房,成为了最受青睐的户型。业内分析,随着二胎政策的放开及尽可能的“一步到位”、减少换房频次,去年一居、两居的成交占比有所减少。加之东莞已进入换房时代,受到部分购买力较强的改善换房需求支撑,三居及以上户型成交量上升,80-120㎡刚需户型最受欢迎。同样,受到“三价合一”政策影响,较大户型如144㎡-200㎡户型由于面积较大、成本较高,且非普通住宅首付要6成以上,故成交萎缩尤其严重。


  楼龄是影响房价的一个重要因素。东莞中原对最近两年的二手房成交数据分析发现,二手房的价格与楼龄呈高度负相关的关系。楼龄越高,价格越低,楼龄15~20年房源的房价约为5年内次新房价格的6.5折左右,楼龄25年以上房源的房价则不到万元。不过,“三价合一”令二手房的购房门槛大幅提高后,购房者对高楼龄房源的接受度有了一定提高,数据显示,去年楼龄15年以上的成交占比有所提高。


  买家类型


  外地占八成,港澳买家购房暂无明显变化


  合富大数据显示,2018年,二手房买家中首次置业比例为62%,比2017年的55%有所增加,尤其是在年尾,首次刚需买家积极入市,第四季度首置比例达到八成以上。另外,东莞二手房购买者依然是以外地买家为主。东莞中原数据显示,去年东莞本市买家只占16%,省内(东莞以外)占了37%,省外(广东以外)占了47%。与去年相比,省内买家有所减少,省外买家略有增加。


  在购房者中,港澳台买家占了3%。去年,来自香港的A m y夫妇就在东城买了一套三居室。“我们看好东莞的前景,特别是广深港高铁开通后,两地来往更便利,城市融合更紧密了,买房不仅可以偶尔自主,还能当做投资。”A m y表示,他们还有意愿再买一个二手房,“二手房不限购,比较适合我们。”


  据东莞链家数据统计,去年港澳购房者购买二手房的比例占了百分之一左右,而购买一手房的更是微乎其微。东莞链家相关负责人告诉记者,虽然港澳人士来莞买房可以办理居住证,但是贷款也会相对麻烦一些,要提交身份证明,甚至还需要去做公证,“所以从成交量来看,目前整体变化不大。”


  租金


  套均租金2512元/月,回报率“南低北高”


  租房市场也是影响房子投资回报的一个重要因素。据合富大数据显示,2018年东莞住宅套均租金为2512元/月,与2017年相比基本持平。其中,公寓的套均租金为1898元/月,比一房一厅的套均租金高出18%,而两房及三房单位最受租客欢迎,成交占比分别为27%和31%,每月套均租金分别在2327元和3030元左右,不少人都乐于选择合租一套单位,以分担居住成本。


  东莞中原战略研究中心分析,东莞制造业发达,人口在各镇街分布相对比较分散,且民房较多,总体来看,各镇街租金差距不大。但是中心城区、松山湖、长安、塘厦、虎门、厚街等配套齐全、经济发达的镇街,租金相对较高。


  由于各镇街的租金差距不大,房价成为影响回报率的主要因素,整体呈现“南低北高”的走势。在南部投资属性稍高的泛临深地区,虽租金较高,但房价整体水平同样较高,故回报率垫底。在东北部及水乡片镇区,虽然租金略低于全市平均值,但房价较为“低洼”,故投资回报率相对较高。


  受政策影响,中介行业也迎来了重新洗牌。年中,东莞房地产中介协会会长罗凤在接受采访时坦言,“2018年,受到房贷利率上浮、三价合一等共同作用,二手房成交一落千丈,成交量回到了2008年的水平,全市约三分之一的中介门店倒闭了,很多经纪人转行。”


  后市展望


  今年新房供应相对紧张


  利好二手房市场


  东莞中原战略研究中心总经理车德锐分析,今年“满五唯一”的房子依然会是成交热点。自2018年2月份以来,东莞各大银行逐渐实行“三价合一”,二手房的购买成本及门槛均大幅提高,甚至出现部分需求流入一手市场的情况。因此,在二手房成本大幅提高的情况下,“满五唯一”房源可免交增值税和个税,成为市场首选。


  从2018年东莞二手房市场表现出来的特征来看,随着总体购房成本上升,中、大面积的房源成交萎缩严重,刚需户型持续走俏。而当前二胎政策放开、换房成本提高,一房、两房成交占比减少,80至120平方米的刚需户型成交相对较好。


  “在今年多重利好因素下,东莞二手房市场成交量有望回升。”车德锐分析,2018年东莞部分购房需求未能释放,加上今年新房供应相对紧张,而且房贷利息成为个税的抵扣项之一,将利好二手房市场。与此同时,业主预期心态也在转变,议价空间加大,对二手房的成交产生积极作用。


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