一城一策政策加持 地产商布局三四线再引争议

发布时间:2019-02-11 09:55:46    来源于:    作者:

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  珠海房产之窗讯 易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,“一城一策”不代表放松,但肯定有助于市场交易。地产商应该把握市场机遇,及时调整定价策略。


  风云暗涌的市场渐渐回归理性。


  2019年,“一城一策”成为房地产调控的核心逻辑。从中央到地方、从调控交易到调控供给结构,房地产调控触角向微观行进,地方主动权逐渐增加。


  新常态下,房地产市场格局悄然生变。而对于房地产商来说,政策变化只是风向标,人口流动和产业格局才是决定自身战略布局的核心因素。


  调控主体:从中央到地方


  在房地产政策微调中,多地已明确提出“一城一策”原则。


  据统计,今年以来,浙江、福建、河南、安徽、上海等多地均表示将实行“一城一策”,其中,福州、厦门、杭州、宁波、成都、上海等市将研究制定“一城一策”实施方案。


  易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经表示,“一城一策”是“因地制宜、分类指导”的导向,和过去所提“因城施策”有相通之处,都强调根据各地实际情况来进行政策的定调。


  不过,“因城施策”带有中央定调的意味,即中央根据各地情况给予政策规定,其主要针对房价上涨过快和库存过高城市。而现在强调“一城一策”,含义在于,第一,各地的调控自主权更大。第二,各类调控会有不同的考核体系,即地方政府自己需要承担调控责任。


  从所涉城市来看,各地市场并不相同。据克而瑞研究,过去一个月,杭州商品住宅签约放松,供应量整体较大,成交上涨明显持续高位,整体市场刚需产品走量较好;成都商品住宅市场在供应环比锐减六成的情况下,成交持续上涨,整体价格基本维稳。


  而厦门市场持续低迷,新开项目仅4盘入市,整体去化不足四成。但二手房市场成交量在去年年底连续2个月高涨,价格方面则维持下滑态势。行至河南,其省会城市郑州2018年12月份商品住宅新增供应环比微涨4%,均价持续上涨约15660元/平方米。新开盘项目27个,整体平均去化率约85%。


  分析人士认为,一些热点城市出现了交易放缓和价格趋缓等现象,也有一些城市的房地产市场运行情况较为平稳。在“一城一策”工作方针下,地方政府依自身情况进行调控,将更加切合实际。


  房地产商利好来临?


  那么,“一城一策”对地产商来说是利好信号吗?


  对此,严跃进表示,短期内各地政府不会强调政策放松,而会继续强调“一城一策”的导向。


  1998年以来,房地产开发企业竣工房屋面积和全国商品房销售面积逐年攀升,到2014年末总量分别达99.7亿和99.1亿平方米。经过多年发展,城镇居民“无房住”的现象已得到有效缓解,未被满足刚性住房需求显著下降。


  与此同时,投资增速大幅放缓预示行业进入平稳期。从2016年四季度起,国家通过限贷、限购、严查资金等方式加强对市场监管,强化房地产企业资金来源渠道监管,严控资金大规模涌入房地产市场,使得开发企业收缩投资转而以“现金为王”。


  房地产发展规模是否已触及天花板?2016年,全国商品房年度销售面积和销售金额分别达到15.73亿平方米和11.76万亿元。短期内,这个行业规模“天花板”难以打破,已然成为市场各方共识。


  像新城控股(601155.SH)这样的企业,其战略布局正持续下沉。在其2018年年中业绩报会议上,新城表示三四线城市贡献42%的销售业绩,仅次于二线城市的53%,目前土地储备也主要布局省会城市和百强县。


  “三四线城市的红利还会有一段时间,未来3~5年都有比较好的机会。”新城控股集团董事长王振华说。他对外强调,三四线城市是城镇化发展的重点,为企业发展提供机遇。但对于规模化增长的新城来说,一线城市高企的土地成本,显然也是其转向三四线的深层原因。


  激流退去后,房地产商发展的空间还有多大?


  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,“一城一策”不代表放松,但肯定有助于市场交易。地产商应该把握市场机遇,及时调整定价策略。对于布局在三四线城市的企业来说,严跃进认为也不必悲观。


  以人口和产业为导向


  进入2019年,房地产市场依然举步维艰。从“坚持住房不炒定位”,到“坚决遏制房价上涨”,从“因城施策、分类指导”到“稳地价稳房价稳预期”,房地产市场在密集调控下渐渐降温。


  但变化已悄然发生。中原地产首席分析师张大伟分析认为,楼市预期已变,房地产政策最严时期已经过去,2019年或有超过30座城市的楼市政策将微调。只要房价不涨的城市,房地产政策都有松动的可能性。


  “具体到一城一策,省会城市、地级市可能都会推进。”严跃进认为,“一城一策”在各地2019年楼市发展规划中都会有所体现。各地针对自身情况再进行细化,甚至细化到“一区一策”或“一镇一策”。


  在供给端,各地会根据去库存周期、房价走势来决定供地和棚改;在需求端,对于部分交易不好的区域和物业,政策会有所松绑。而从价格来看,或将设定一个相对容易考核的房价涨幅评价体系。


  在暗潮涌动的政策大潮中,房地产商将如何应对?


  在合硕机构首席分析师郭毅看来,政策并不是开发商调整业务布局的决定性指标。应该针对城市经济发展状况、产业规划、人口状况进行综合衡量。其次才是区域市场的供需关系:市场库存有多大?需求有多旺盛?二者之间关系是怎样的?


  此外,要重视产品质量,针对城市需求客群,不断进行产品的升级迭代。同时,在价格上保持相对理性和稳定的走势,提升产品性价比,提升企业品牌美誉度和产品的可延展性。只有这样,才利于企业的规模化的扩张。


  “当前市场规模总量可能触及天花板,但企业间的市场占比份额仍有调整空间。”郭毅表示,2018年,排名前十的房企整体销售额也就2万亿,占整个市场规模不到20%,房地产行业的市场集中度并不高。“对于地产商来说,还是有很大的空间去发展。”


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