房企四个月圈钱8500亿 ,炒热土地市场

发布时间:2019-05-15 10:06:25    来源于:第一财经日报    作者:孙梦凡 罗韬

分享到:

  珠海房产之窗讯 在房地产开发行业,企业间角逐的第一战场并非商品房销售环节,而是在土地市场上,因为只要拿对了地,项目往往成功了一半。但是,如何拿对一块地,却是对开发商极大的考验,尤其在房价上涨空间受限的背景之下。


  2019年,土地市场烽火重燃,抢地的戏码,在不少城市此起彼伏地上演。4月25日的合肥土拍,近百家房企大战,拍卖厅现场座无虚席,跳价与摇号撩拨着房企神经,三个小时的竞拍结果是,13宗地块成功出让,合计总金额132亿。


  与去年下半年的悲观形成鲜明对比的是,房企拿地热情被全面激活。截至4月末,包括融创中国、碧桂园、绿地控股、万科地产、新城控股在内的5家房企新增货值超千亿,58家房企新增货值超百亿。


  新一轮土地热潮中,头部房企的示范效应越发突出。事实上,在偿债高峰到来的2019年,房企资金面的压力并没有彻底缓解,但头部房企如同牧羊犬,正驱驰着众多房企争先恐后地涌向土地市场。


timg (21).jpg


  土地升温


  “现在去抢地,如果政策不放松,有被套风险。”2018年报季中,世茂房地产副主席许世坛、融信地产主席欧宗洪等房企大佬接连表示。彼时的土地市场,流拍变得极为普遍,开发商对市场的悲观情绪大肆蔓延。直到2019年1月,土地市场仍处于降温通道。


  有关机构数据显示,1月Top50房企拿地总金额约1786亿元,其中,仅14家房企新增货值突破百亿;2月份Top50房企拿地金额约1205亿元,仅占当月销售比的0.33。


  阳春三月,剧情开始逆转。之前观望的企业纷纷出手,克而瑞数据显示,截至3月末新增货值超百亿的房企数量达46家。到了4月底,58家房企新增货值超百亿。


  市场真正爆发是在四月。同策研究院监测数据显示,4月全国300城市土地供应2241宗,比上月增加670宗,比去年同期增加234宗;土地供应建面17513.33万平方米,环比和同比分别增加41.20%和9.41%。


  供应量回升带动下,300城经营性用地月度成交持续攀升。规模房企如世茂、新城等投资力度加大,碧桂园、中海、恒大等企业拿地金额更是环比增长均超200%,龙头房企获取土地资源优势不减。


  土地成交价格也随之上涨。据中指研究院数据,4月全国300城住宅用地成交楼面均价同比涨幅保持在20%以上,绝对价格仅较2017年9月最高水平低400元/平方米。溢价率更是保持上涨趋势,同比上升9.5个百分点。


  从单个地块来看,热点城市内高价地块频出,部分地块已接近甚至超过全市楼面价最高水平。4月29日的苏州,经过40轮竞拍,中海以35.63亿元总地价拿下苏州工业园区一宗宅地,折合楼面价30287元/平方米,创下园区规划建设以来的土地拍卖新纪录。


  此外,300城宅地流拍宗数占比逐月下降。据中指研究院数据,1月流拍占比为8.5%,较去年12月下降5.2个百分点,2月流拍占比下降至6.1%,3月流拍占比为1.8%,已降至2018年以来的最低水平。


  资金推动


  “今年开始工作强度大了很多,去年我们公司拿地还是偏保守的,也没有完成全年的土地投资指标,但是今年各方面条件都相对成熟,我也经常出差去看地拿地。”在一家大型房企从事投资业务的佟君告诉第一财经记者。


  随着房地产市场调控的深入,城市分化更加明显,行业进入精细化竞争阶段。作为房企的“粮仓”,土地储备规模和布局对业绩影响持续加大。一、二线及强三线城市普遍成为房企投资重心,武汉、郑州等城今年以来住宅用地成交总金额和总面积均位居全国Top10。


  但实际上,此轮土地市场起来速度较快,2018年四季度和今年1~2月是“窗口期”。然而一季度房企投资比较谨慎,在“窗口期”内并未抓住时机,反而3~4月份跟风拿地。其中不乏部分激进房企高溢价拿地,地价突破区域近两年新高。


  且从目前土储总量看,房企难言缺地。据克而瑞数据,截至2018年末,恒大、碧桂园和保利发展三家企业货值均已突破2万亿。货值储备在3000亿以上的企业共37家,千亿阵营的后续储备依然充足。


  结合去化周期和总货值,百强中多数房企仍处于相对安全的区间。典型如碧桂园、万科等龙头房企,整体去化均能维持3年左右;总货值在3000亿以上的房企,多数去化风险可控,阳光城、旭辉等土储足够支撑企业未来3~5年的发展。


  充足粮草加持,房企强力“补血”背后逻辑何在?有学者研究表明,中国城市中出现的房价持续上涨现象,是开发商非理性竞买土地的原因。


  此外,考虑到资金面的宽松以及整体房企的补仓需求,多重因素下,房企的拿地都开始越来越多。


  “我们很多重点项目都是老板自己飞过去看地,一般老板自己看过的地,我们给到的土地预算会更多,这样的好处是,在土地现场老板可以直接叫价,而不全部考虑到授权价格,那么我们拿到这个土地的可能性也大了很多。”一位闽系房企高管在电话中告诉记者。


  佟君透露,他所在的公司一般都是土地投资负责人进行前期的预判和报告,如果土地比较优质,他们还会上报给区域总裁并到董事长。如果董事长看上了,那么这个土地就具备更多战略意义,利润率也不是考虑的唯一要素。


  “老板都是算大账的,比如我们要新进入一个城市,适当拿地价格高一点也没关系,先占到这个位置。”他说。


  此外,持有成本与预期收益是影响其储备土地决策的两个要素。成本端受贷款利率和融资能力影响,收益端则受未来房价增长预期和市场不确定性影响。


  从实际融资角度看,房企资金紧俏的现状确有好转。据中指研究院数据,今年1~4月份,房企融资规模近8500亿元;其中海外债占比为25.6%,成为房企首选融资途径。受益于融资环境改善,房企资金压力有所缓解,拿地意愿随之逐渐恢复。


  就房企经营来说,储备一定数量的土地,可以保证住房开发建设的连续性。同时避免住房市场需求高涨时,由于土地资源不足而出现生产瓶颈。但学者研究指出,对于大规模房企而言,“激进拿地”还出于其市场垄断地位的考虑。


  “规模不是万能的,没有规模万万不能。”旭辉集团总裁林峰曾不止一次在公开场合表示。


  孙宏斌曾经公开表示“做房地产唯一的风险就是买贵了地”。但据市场消息,融创在武汉市场不惜以内部测算亏本的代价,拿下汉阳区两宗地块。武汉、徐州、天津、郑州,龙头房企借规模与融资优势,不断扩充自身在市场的触角。


  更为重要的是,头部房企的示范作用,越来越显著地左右着市场走向。房企对市场判断高度趋同,纷纷重仓二线,前4月百强房企二线新增土储建面占比达49%,较1~3月上升3%。头部房企的牧羊犬追赶效应,让市场走向变得比过去更容易操控。


  必争之地


  房企作为土地市场的微观消费者,在进行土地竞拍报价决策分析时,其判断、预期、情感、意志等心理因素与金融市场中投资者心理类似。其行为不仅构建了土地市场的投资情绪基础,可能使整个市场偏离经济基本面大幅震荡。


  “很多土地拍卖由于有老板亲自去看,他们也难免受到市场的情绪渲染,一般情绪一到位,很多土地也就自然越拍越高。”佟君说。


  “没拍到地难受三天,拍下地难受三年。”争相入市情绪传染下,土拍次次升温,但房企并非不懂其中忧患。


  “目前房企规模化弯道超车的机会只有3年左右,未来市场格局定好后,再想快速发展难度会更大。”弘阳集团执行总裁张良曾表示。


  对于很多房企而言,为了规模,大部分都在适度地协调自己的利润指标。“毕竟有了土地储备,才有未来的预期空间。”绿地控股一位负责人告诉记者。


  欧宗洪面对投资者时坦言,今年年初杭州土地市场回暖,尽管融信2月份也在杭州拿地,但房价如果不涨,这两个月以来房企拿的地可能存在亏本5%到10%的风险。


  不确定的市场走向,间接赋予房企豪赌的勇气。但确定的调控政策,无疑给摇摆的市场泼下冷水。中共中央政治局会议重申“房住不炒”,住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行预警提示;此外,自然资源部要求各地需根据商品住房库存消化周期,制定实施住宅用地分类调控目标。


  地方层面,各地继续落实楼市分类调控政策。石家庄、西安、合肥收紧住房公积金贷款政策;海南、深圳、哈尔滨、合肥加大对房地产市场的监管力度;此外,合肥调整热点区域居住用地拍卖最高限价;苏州近期出台限售新政。


  克而瑞研究同样表明,本轮土地窗口期很短,目前资金面尚无明显收紧迹象,但继续大幅宽松的可能性不大。而市场是否真正回暖还受诸多因素影响。即便一二线市场延续回暖趋势,接下来并不是最佳的拿地时期,企业投资布局仍需谨慎,盲目追高并不可取。


  “2018年全国15万亿规模,一线占了多少,自然二线城市是前三十强的必争之地,更是想进三十强、五十强的必争之地。”一位Top30地产总裁表示。


  而对于已下注的房企来说,若面粉贵过面包,唯有延期项目推出时间或通过营销方式对冲。但对于中小房企而言,资金与规模不能承受时间代价时,或许只能损失利润降价出货。


  (应采访对象要求,文中佟君为化名)


7.2折!劲减120万+/套!珠海新一轮超级大牌折扣季,要不要剁手?

楼市上半年由于资金宽松频现“小阳春”,下半年在“房住不炒”政策、思路不断坚定和完善下,楼市热度已经快速退烧,7月全国多地房贷收紧,降价信息不胫而走,房地产市场进入新一轮的调整期。

发布时间:2019-08-20

一波未平,一波又起!珠海奥园再陷虚假宣传漩涡?

在5月6日,房产之窗曝光《奥园香海美景“挂羊头卖狗肉”涉嫌虚假宣传,欺诈消费者》的事件后,编辑再次收到奥园香海美景的业主们的陆续爆料,让我们再次关注事件的进展。

发布时间:2019-06-26

2018年珠海成交大涨33.75%!2019年还会再涨?

2018年珠海楼市已落下帷幕。一系列人才引进计划、人才购房门槛降低,使珠海楼市发展迎来新机遇,也让2018年楼市热度有所攀升。开发商采取降价跑量的策略,也让不少观望的购房者重新将买房提上日程。

发布时间:2019-01-18

秒杀!临近珠海楼盘!这里才卖1万1/平!销售中心挤爆了!

就在这两天,房窗君的朋友圈被坦洲某盘的消息轮番轰炸!

发布时间:2019-08-19

干货!珠海8月最新房价分布图(密集恐惧症患者慎点)

以上房价是编辑最近致电各大楼盘销售中心获取的,仅供参考。由于篇幅有限,有些楼盘挤不下了,就只能暂时放下。下次,编辑将把各大区域分开,做一个更详细的版本。

发布时间:2019-08-16

景山路病害处理进场施工 市区114条道路升级预计年底前完成

20日上午,记者在景山路病害处理施工现场了解到,我市主城区第六批“白加黑”道路升级改造工程将于下半年开工,预计年底前完成。

发布时间:2019-08-21

港澳通行证签注不能再代办了 自助办证一体机办理要指纹验证

从本月起,在珠海使用出入境“自助办证一体机”办理港澳通行证签注,的确多了一道程序,就是通行证本人的指纹验证。

发布时间:2019-08-21

黄奇帆:横琴应推动六大类国际贸易发展

8月19日,以“金融+赋能产业融合与发展”为主题的第二届十字门金融周在珠海国际会展中心开幕,众多业界专家学者就横琴如何探索金融创新、深化珠澳多领域合作以及金融业发展建言献策。

发布时间:2019-08-20

关注!事关你的房子!新措施19日起在珠海全面推广

19日,我市颁发第一本不动产权电子证书。珠海市不动产登记中心相关负责人表示,电子证书记载了纸质证书的全部内容,与纸质证书具有同等法律效力。

发布时间:2019-08-20

白蕉大道3座人行天桥启用 黄杨大道两座人行天桥年底开建

目前,这3座人行天桥已投入使用,后续的配套收尾工程将于9月底前全部完成。

发布时间:2019-08-20

7.2折!劲减120万/套!珠海新一轮大降价来了,要不要剁手?

楼市上半年由于资金宽松频现“小阳春”,下半年在“房住不炒”政策、思路不断坚定和完善下,楼市热度已经快速退烧,7月全国多地房贷收紧,降价信息不胫而走,房地产市场进入新一轮的调整期。

发布时间:2019-08-20

秒杀!临近珠海楼盘!这里才卖1万1/平!销售中心挤爆了!

就在这两天,房窗君的朋友圈被坦洲某盘的消息轮番轰炸!

发布时间:2019-08-19

干货!珠海8月最新房价分布图(密集恐惧症患者慎点)

以上房价是编辑最近致电各大楼盘销售中心获取的,仅供参考。由于篇幅有限,有些楼盘挤不下了,就只能暂时放下。下次,编辑将把各大区域分开,做一个更详细的版本。

发布时间:2019-08-16

珠海楼市下半年开局:多片区降价浪潮涌现!最高降幅近3千/平!

刚刚过去的七月,珠海楼市仿佛像近期的天气,时而烈日炎炎(土拍),时而台风暴雨(成交),市场表现似乎有些不温不火。

发布时间:2019-08-13

流拍!斗门区12万平住宅混合用地无人问津?!

刚刚,房窗君从珠海市公共资源交易中心获悉,富山工业园片区一宗地块未成功出让。

发布时间:2019-08-09

大横琴山隧道年底贯通 预计2020年底通车

20日,珠海大横琴投资有限公司迎接澳门回归20周年重大项目百日攻坚誓师大会在横琴新区举行。记者从大会获悉,大横琴山隧道年底实现贯通。

发布时间:2019-08-21

房价 | 百城二手房均价近一月迎首次下跌 珠海却不降反增

第33周,百城二手住宅市场均价为15056元/平方米,环比跌0.05%,近4周以来市场价首次下跌。

发布时间:2019-08-21

分析 | 业内人士贾康观点:房地产税 应放宽免征房屋套数

针对房地产税如何收取的问题,贾康指出,如果要征房地产税,扣除是一定要做的,不能按照人均多少平方米来扣除。

发布时间:2019-08-20

关注 | 香洲区潮联学校正式移交政府 可提供1200个学位

19日下午,潮联学校移交仪式暨校董会成立大会举行。由珠海潮联会捐资近亿元建成的潮联学校,正式无偿移交给香洲区政府,开启社会力量在该区捐资办学先河。

发布时间:2019-08-20

乱象 | 部分城市开发商违规销售坑惨购房者 陷阱多套路深

部分热点城市房地产销售乱象依然存在。

发布时间:2019-08-20

网络经纪人申请:0756-8676577  |   广告联系:0756-8676577   |   技术支持:0756-8676577   |   投稿热线:13417746478   |   联系电话: 0756-8676577

Copyright ? 2003-2019 Zh51home.com Limited,All Rights Reserved.  |   版权所有:珠海市网宿网络技术有限公司  |   Email:zh51home@126.com

粤公网安备 44049002000248  |  增值电信业务经营许可证:粤ICP备12021285号-1