“房贷寒冬”下资金还在悄悄流入楼市

发布时间:2019-10-28 09:41:15    来源于:中房报    作者:房窗君整理

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  珠海房产之窗讯 罗京(化名)显得比以往更焦虑,作为小额贷款金融公司业务员,他深刻感知到资本市场对楼市热度已一降再降,但这并不能阻止他另一个强烈的念头,“三四线城市还有很多空房子,老百姓买不起怎么办,只能贷款,所以银行不会堵死房贷。”


  他要做的事情是,帮借贷者找到资方,然后将资金顺利转为“购房资金”。具体操作方式也是外界所熟知的,即通过信用贷、消费贷、经营贷等“马甲”向银行申请资金,待资金进入第三方公司账户后,帮助借贷者将资金挪为他用,其中一大部分无疑用于购房。


  自2017年全国楼市调控以来,银行资金违规流入楼市的路被逐渐封堵,罗京们的生意也艰难起来,尤其每年下半年银行额度降低时,他们套取银行资金的难度就变得更大,这一点在北京等楼市调控严格的一线城市尤为明显。不过,为了生存,他们还是想出了一些办法,对抗这个“信贷寒冬”。


  这些游离在灰色地带的办法对降低楼市资金杠杆究竟会产生多大阻力?央行数据显示,截至2018年底,全国共有小额贷款公司8133家、从业人员90839人、实收资本8363.2亿元、贷款余额9550.44亿元。如果每家小额贷款公司都有变相转贷举动,违规流入楼市的仍将是一笔巨额资金。在它们的另一端,是违规放贷的银行,可以看到,仅今年1至7月份,银保监会以及各地因保监局就开出了1500多张罚单,罚金超4.3亿元。


  生意难做


  一大早,罗京又看到了两则再次释放严控楼市资金杠杆信号的消息。


  一是10月12日,北京银保监局印发《关于规范银行与金融科技公司合作类业务及互联网保险业务的通知》,明确表示加强资金用途合规性审查,要求银行按照穿透原则,严查资金用途合规性,严防信贷资金违规流入网络借贷平台、房地产市场等禁止性领域。


  二是今年8月以来,农行、建行、招行、兴业、平安、光大等多家银行的信用卡中心先后发布公告,要求收紧房地产类商户刷卡,要求限制额度,甚至禁止交易。


  这类信息对于罗京来说早已不新鲜。这两年,多个城市陆续提出“严禁个人消费贷款资金用于生产经营、投资以及流入房地产市场用于购房或偿还购房借款”。他说,“北京区域银行审核尤其严格,每年必须归还本金,且不可以随借随还”“年归本”的意思是说,银行每年要求借贷者补齐足额本金,同时审核资金用途是否合规。这意味着,借贷者必须通过垫资方式来应对“年归本”,且资金如果用于购房则很容易被查出。


  有和罗京一样的同行回忆起去年生意最难的光景时说,“那段时间,通过个人消费贷和经营贷套取资金购房的路子根本行不通,如果这类型资金被用于购房或者还房贷,银行系统就会自动获知。之前我们办理过几笔类似的贷款,但后来客户再去申请新贷款时,就会被银行以‘必须先偿还之前贷款’为由卡住。”


  资本寒冬,小额贷款公司的生意确实越来越难做了。不过,道高一尺魔高一丈,却也恰如其分地道出小额贷款公司躲避金融监管的繁杂手段。一个例子是,去年小额贷款公司在公开市场报出的抵押贷款年化利率普遍在6.37%到6.68%间,今年已经普遍降到4%到6%,有的甚至与房贷利率持平,而罗京给出的“诚意”更低:5.2%到5.8%。


  这样的低利率在北京这样政策严格的城市是无法实现的,所以罗京所在的小额贷款公司将寻找资方的目光转向其他地区,比如2000多公里以外的深圳。他兴致勃勃地向客户描述深圳地区银行放贷优于北京的特点:一方面利率低,且6年不归本,另外还可以随借随还,也就是说用多少资金便产生多少利息,如果资金躺在账户里不动,便不会产生利息。


  空子仍可钻


  就在10月10日,兴业银行北京分行还因为违规向房地产开发企业提供融资、违规通过同业投资规避监管指标等问题被北京银保监局责令整改,并被罚款600万元;10月8日,中信银行杭州分行也因为个人消费贷款管理不审慎、贷款资金被挪用于购房、个人消费贷款管理不审慎、贷款资金被挪用于房产公司经营等违规行为被罚款195万元。


  这些行政处罚、责令整改让市场一度风声鹤唳。但是,即便在全国全面封堵银行资金违规流入楼市势不可挡之时,各类金融公司仍旧变着戏法暗度陈仓。在抛出降低利率、随借随还以及无需年归本等多项优惠甜头后,市面上的小额贷款公司还是选择了用“马甲贷”。


  对于300万元以上的资金需求,罗京推荐的产品是抵押贷。具体是,借贷者可以去当地住建委将名下房产抵押给小额贷款公司的合作银行,合作银行会以经营贷的名义放款;然后,罗京会为借贷者寻找一家第三方公司账户来存放资金,然后借贷者即可套取资金用于购房。如果借贷者名下有抵押房产,只要抵押额度未超过7成,罗京会帮他们进行二次抵押,或者先用垫资解押,进而进行新的抵押。


  “抵押贷款的最高授信额度是1500万元,信用贷额度较低,只有200万元到300万元,消费贷额度更低,只能满足100万元以内的资金需求。所以,如果是大额资金需求,建议使用抵押贷款,实在不够,再用信用贷款来做一部分配资”。罗京表示。


  罗京的同行——程成(化名)推荐的则是多家银行商议形成的组合信用贷。她说,“估值200万元的房子最多可以做出100多万元的抵押贷款,所以还是用信用贷比较简单,一家银行满足不了的话,我们可以找多家银行来出一个组合方案。在合规范围内,我们会根据银行政策在一定时间内帮助客户凑足资金。”


  不过,信用贷的门槛是每月个人缴纳的公积金额度不得低于960元,个人负债额度亦不能太高。而罗京和程成所说的“资方”大多是银行,甚至是国有四大行。


  可以看到,多家小额贷款公司在金融监管趋严的情况下,还在延续过去找第三方公司的方式,以经营贷、信用贷等名义向银行套现,与此同时它们也在激烈的竞争中通过降低利率、规避审查来分食客户,打擦边球。


  在它们背后还藏着更长隐晦的利益链条,比如近年来层出不穷的银行违规放贷者、比如依旧对楼市暴涨心存幻想的投机者,都催生了小额贷款公司的违规操作。当然,种种市场动机的背后,也不乏一部分在高房价下不得不变道筹集首付资金的刚需者。


  金融监管的利剑随时落下,8000多家小额贷款公司的命运随时可能被改变或者终止。重要的是,如何在斩断灰色盈利链条的前提下,让这些小额贷款公司合法、合规、有尊严地生存下去,也值得思索。


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