受台风“天鸽”影响 逾期交楼能否免责?

发布时间:2019-11-07 10:37:36    来源于:南方都市报    作者:

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  珠海房产之窗讯 购买房子的时候约定2017年12月31日前交楼,实际上直到2018年7月20日开发商才对外发出入伙通知。购买了平沙洲际豪庭小区商铺的业主黎女士为此要求开发商按照合同约定支付逾期违约金,不过,双方却在违约天数上产生了分歧。


  开发商提出,因为暴雨、台风等恶劣天气停工,政府要求安装天然气工程而延误的工期等,应当予以免责。


  日前,业主起诉开发商珠海市洲际房产开发有限公司(以下简称洲际公司)一案二审宣判,法院确定安装天然气工程以及天气预警中未包含停工要求的,开发商不能免责。最终,以约128万购买房产的黎女士获得约11.5万元赔偿。


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  事件:开发商逾期交楼近一年


  2016年6月,黎女士与洲际公司签订购房合同,购买了位于高栏港区平沙镇洲际豪庭楼盘一处商铺,总价为1281101元。合同约定,洲际公司在2017年12月31日前向黎女士交付该商品房。同时还约定,除不可抗力外,洲际公司未按约定时间将该商品房交付的,逾期不超过60日,洲际公司按日向黎女士支付全部购房款万分之一的违约金,合同继续履行;逾期超过60日后,可解除合同。如黎女士不解除合同,合同继续履行。自本买卖合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止,洲际公司按日向黎女士支付全部购房款万分之三的违约金。


  记者看到,合同第十二条约定的“不可抗力”包括但不限于:海啸、火灾、水灾、地震,施工期间发生的恶劣天气,高考、中考前期和期间停止施工等。


  2018年7月20日,洲际公司发出《入伙通知》,请业主到洲际豪庭售楼中心办理收楼入伙手续。2018年11月9日,黎女士对所购商品房进行楼房验收。但,此时早就超过了合同中约定的交楼时间了,如何赔偿逾期违约金的问题,业主和开发商无法达成一致。


  开发商:台风“天鸽”影响停工18天


  黎女士认为,自2017年12月31日起,以1281101元为基数,按照每日万分之三计算到合法合约交付之日,洲际公司应向自己支付逾期交房违约金151810元。开发商洲际公司则认为,一是案涉房屋的交楼时间应为发出通知的2018年7月20日,而非11月9日。二是房屋施工期间,因台风“天鸽”侵袭而恢复生产的天数为18天,因不可抗力原因造成交房迟延不视为逾期交付。三是案涉房屋交付前,安装天然气的天数应予以扣减。该楼盘工程是2014年报建开工的老项目,2014年取得的施工许可证显示施工范围不包含燃气管道,但是高栏港区2017年才对燃气管道工程作出新政策要求,不装燃气管道不予备案。此种情况属于政府或公共事业部门原因,属于不可抗力下可免责的情形。因此,2018年1月30日至2018年7月19日安装天然气管道的天数应予以扣除。


  焦点


  一审:恶劣天气影响28天,中考高考停工不免责


  由于双方对于逾期赔偿无法达成一致,黎女士起诉至法院。一审法院认定,洲际公司合理顺延交付房屋天数为28天+9天=37天,一审法院确定洲际公司应交房日期顺延至2018年2月6日前。逾期交房期间为2018年2月7日至2018年11月8日,逾期交房天数计为275天。违约金以总房款1281101元为基数,按日万分之三计逾期交房天数275天,违约金计为105690.83元。


  1高考中考不能算不可抗力


  对于该纠纷,一审法院认为,不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观现象。高考、中考每年均会进行,洲际公司在与黎女士签订合同时完全可以预见到上述情况,故对洲际公司主张中考、高考20天属于不可抗力应予顺延,法院不予采纳。


  2符合合同约定的恶劣天气为28天


  对于施工期间的恶劣天气天数,经核算,2016年6月15日(合同签订之次日)至2018年1月29日(工程竣工验收之日)期间,珠海市暴雨以上天气共计18天,台风天气共计15天,符合合同约定的可顺延交付期限的天数为28天。


  3安装天然气工程不属不可预见


  对于安装天然气工程的天数,法院认为,珠海市人民政府于2012年9月1日颁布实施了《珠海市燃气管理办法》,该办法第九条规定,建设项目规划建设用地红线范围内新建的管道燃气设施,由建设单位负责投资建设,应当与主体工程同步设计、同步施工、同步竣工验收。管道燃气设施未与主体工程同步建设的,主体工程不予办理竣工验收备案。


  小区配套的燃气设施须实行“三同步”不属于涉案合同签订后各级政府新颁布的法律、法规、规定、政策等情况,不属于不可预见、不能避免、不能克服的情形。


  4交楼时间不能以邮寄“通知书”为准


  具体交楼日期上,法院认为,洲际公司于2018年7月20日邮寄《入伙通知书》,洲际公司据此主张收楼时间为2018年7月20日。黎女士主张虽收到《入伙通知书》,但涉案商铺堆放了施工物料,且外围围墙尚未被拆除,无法正常使用,收楼时间应为2018年11月9日。且在涉案系列案件中,同为11栋商铺的业主提交的视频显示11栋商铺存在被围墙围蔽的情况,法院予以采纳。


  二审:将所有发出天气预警的天数扣除不当


  关于双方的争议,二审珠海中院认定,洲际公司迟延交楼的期间为2018年1月1日至2018年11月8日,共计312天,其中扣除恶劣天气不可抗力5天及台风“天鸽”恢复期9天,实际逾期为298天。逾期交房违约金以总房款1281101元为基数,按日万分之三计算违约金共计114530.43元(1281101×0.03%×298)。


  1非停工预警天气不应扣除


  关于因恶劣天气导致不可抗力可以合理顺延逾期交房的天数问题,虽然《气象灾害预警信号发布与传播办法》规定蓝色、黄色预警信号台风、黄色、橙色预警信号暴雨建议户外停业,但涉案房屋不可能全部在户外进行施工,只有橙色和红色的台风、红色预警信号以上暴雨才带来“停业”的程度,才对洲际公司施工造成“不能克服”的影响。


  一审法院将所有发出了暴雨及台风预警的天数在逾期交房的天数中予以扣除不当。从双方签订合同之日至2017年12月31日期间,橙色和红色预警信号的台风、红色预警信号的暴雨共6天,2017年8月26日处于台风“天鸽”吹袭后恢复生产期内,已计入台风“天鸽”的影响天数,故因不可抗力造成的停止施工的天数应为5天,应从逾期天数中扣减。关于台风“天鸽”的生产恢复期,洲际公司上诉主张应当为18天,法院不予采纳。


  2安装天然气工期不应扣除


  关于因安装天然气的工期应从逾期交房的天数中扣除,法院认为,珠海市对住宅小区燃气建设实行“三同步”在洲际公司开发案涉小区之前,不属于洲际公司上诉主张的因政府或公共部门原因,或受珠海市政府新颁布或者修改、调整的规定、政策影响的情形。

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