降价!停售?画饼?都2020年了,珠海那些高价地现在怎么样?

发布时间:2020-01-08 10:18:01    来源于:珠海房产之窗    作者:幂姐

分享到:

珠海房产之窗讯 在调控步调不变的2019年,土地市场价格维持平稳运行,高价地数量大幅减少。今天我们来聊聊土拍方面的事情,网友都十分关注那些高价地在2019年都混成了什么样子了?

2019珠海土拍怎么样?

据不完全统计,2019年珠海成功出让土地共29宗,成交面积约248万㎡,揽金总计约407.31亿元!

其中,珠海香洲区最高楼面价为24700元/㎡,登珠海2019年的“楼面价之王”。

而2019年珠海出让土地中,成交楼面价较高的片区,主要集中在科技创新海岸北围片区,共有4宗土地上榜。



数据来源:畅想湾区

市场瞬息万变 楼市尤为玄幻

16、17年房价奋起猛涨,地价也随着房价水涨船高。但18年行情的冷淡,让这些地王不得不急踩刹车。

2019年不少热点一二线城市部分昔日地王开始入市,在限价令、限涨令、楼市横盘的下行市场压力下,地王面临困境,漫长等待入市成常态,亏本入市是归途。

据克而瑞地产研究中心统计,地王项目入市周期漫长,相比全国平均水平多近一年至一年半。



图源:网络

2019年北京八成地王平均入市周期达17个月,比全国平均入市周期多10个月左右。上海六成地王平均入市周期达33个月,比全国平均入市周期多18个月。

另外,这些地王大多陷入赔本赚吆喝的窘境,诸葛找房数据研究中心分析师表示,北京、上海半数以上地王项目呈现亏损状态。

这种窘况不限于京沪,粤港澳大湾区也同样遭遇地王戴着枷锁前行。

当深圳龙华区域房价平均水平多在每平方米5.5万元至7万元左右的时候,中国金茂和电建集团以5.68万/㎡拿下民治地块。

2019年11月开盘的金茂府成为该片区第一个均价过10万/㎡的豪宅,真实成交仍旧成谜,也有现场中介、购房者称,整体去化不佳,大概不到30%。



金茂府效果图

龙华本是刚需集中的片区,显然还没有购买力推动成为福田、南山、蛇口那样的“豪宅区”。金茂高价拿地,此次定位高端、剑走偏锋也属无奈之举。

刚需地界卖豪宅,项目去化速度一定是缓慢的,导致资金回笼速度也势必趋缓。

可见,这种铤而走险的案例只可能出现在有实力的大品牌房企中,否则资金链存在巨大压力的话,难以支撑项目推进的信心。

出于对未来楼市稳定的考虑,今年11月,深圳政府针对最新一批土地出让重启实行“双限双竞”,对地价和未来房价进行限定,这一政策更是给当前地王当头一棒,未来入市销售之路不仅坎坷,而且注定走上亏损的命运,直接把暴涨的梦想扼杀在历史里。



图源:网络

与全国相比,珠海地王,虽然说是“小巫见大巫”,但日子也不好过,有的入市遥遥无期。也有大胆入市者,却也处于微亏状态,面临困境。

珠海最受争议的地王典型代表,一个在金湾,两个在唐家。

先说说金湾航空新城

2016年7月15日,珠海崇峰以单价19050元/㎡的楼面价,击败其余30多家龙头房企,从而拿下金湾航空城最高价地块。



崇峰壹号院

今年鹏瑞高地价杀入,以总价8.6亿的价格竞得金湾区金河东路南侧地块(航空新城片区),楼面价17375元/㎡,溢价率49%,配建4949.6㎡的人才住房和保障房。也有业内人士计算若加上配建的面积,其实楼面地价已经超越了崇峰。



金玥湾效果图

最近,鹏瑞集团珠海品牌战略发布会在珠海新骏景万豪酒店举行,编辑从发布会中了解到航空新城的金玥湾,将打造成滨海艺术豪宅。

早在8月30日,珠海市自然资源局发布了《珠海鹏瑞置业有限公司金玥湾住宅小区建设工程项目批前公示》。



从公示中了解到,用地面积24748.01㎡,总建筑面积79161.99㎡,容积率2.0,绿地率35%;高层住宅26层,79.9米、多层住宅6层,20.1米。

而目前崇峰壹号院在售均价35000元/㎡,地价已占到售价的50%以上。除去建安、营销、财务、装修等费用,利润微薄如纸。高地价,催生高房价,但跳涨太多,高出片区平均价格7000元/㎡左右,短期区域价值尚不能支撑。



崇峰壹号院效果图

当航空新城遍地是刚需、刚改户型产品,崇峰壹号院命运与深圳金茂府如出一辙,也是刚需之地定位高端改善。推出178㎡、188㎡大户型单位,高单价、高总价,消化速度缓慢。

通过差异化产品定位实现溢价空间,这条路径是被套住的高价地很现实的选择。

在一个2万片区中,找到自愿淘3万多一平买房的人,不是那么简单的“高级、纯粹、身份”等华丽说辞就能让购房者爽快刷卡的。

回归到二手流通的话,这种项目涨幅往往不如主流,出手难,更谈不上什么性价比。

即使这类项目确实在精装、户型、社区、科技、物业等把产品层面的溢价做到极致,像金茂府一样精雕细琢用户自住需求,但现实买单的结果还是多少心寒。

唐家的日子也不好过

还有唐家湾北围地王,两家房企拿地楼面价2万9上下,保本售价得逼近4万大关,盈利则至少要卖到5万。

然而其中先入市的千亿房企雅居乐开发的国际花园目前售价25000-27000元/㎡,低于楼面价发售。

而另外一个是由格力地产以楼面价29120元/㎡,溢价率545.7%,总地价约32.9亿,拿下珠国土储2016-12号地块,创造珠海2016年最高地价地块。

据编辑现场了解到的信息,格力地产北围开发的楼盘工程总造价公示为23103.09万元,折合每平米的造价为3726元/平米左右,所以楼盘要卖什么价?



另外,据编辑了解,格力地产北围开发的楼盘现在有多栋已封顶,与准现楼无异,但是什么时候开售还不可而知。



拍摄于2019年9月

不过北围刚刚起势,属于全新热点版块,交通枢纽、科技产业加持房价上涨空间仍是十分可期的。特别是2019年末的深珠通道规划出炉,让北围的未来更有前景。



北围企业、进驻房企落位示意图

新晋房企主城区拿地成本高

一般而言,开发商从拿地到销售,周期可以控制在6至8个月,高价地可能稍微缓慢一些。

值得注意的是,2019年新晋珠海知名房企建发,摘得拿地榜首,3月以24700元/㎡拿下香洲区春风路南侧的二类居住用地,开发建发央璟,8月动工,12月开放营销中心,开盘时间未定,入市步伐十分紧凑。

与深圳地王截然不同,没有选择慢开发,而是与普遍项目入市节奏一致,甚至更超前,但还不能断定该项目高周转不成问题。

据了解,该项目参观咨询采用预约制,妥妥的豪宅服务体系,差异化产品带来溢价空间,将会是片区内罕有的高端物业标杆。



建发央璟

当然,对于地王、高地价项目来说,是不是全盘亏损,仅凭一个阶段市场情况是很难下结论的。

毕竟分批销售的策略会提前把全盘相对位置、容积率不占优势的房源推出,熬过市场下行期,而后续的市场变化不确定,与其封盘等风起,不如摸着石头过河,因为对于楼市来说,现金流比利润更关键。

未来这些高地价项目走向如何,将给珠海楼市、城市格局带来怎样改变,我们仍将持续关注跟进动态。

均价22789.76元/m²!上涨13%!珠海楼市最全面的数据分析来了!

大家最关心的莫过于珠海房价和成交量,那么先来看看珠海2019年的房价和成交方面的数据。

发布时间:2020-01-16

中地首进航空新城!以楼面价3900元/㎡竟得施工企业总部+商业用地!

今日早上,位于航空新城的一宗商务/商业用地成功竞出,被中地以楼面价3900元/㎡,总价1.59亿元竟得!(底价成交)

发布时间:2020-01-14

是时候展现真正的技术了!世荣翠湖苑这群小小演说家太牛了!

12月8号这一天,珠海天气开始变得寒冷,但世荣翠湖苑的销售中心却热闹非凡。这是因为,今天有一群小小演说家来这里一展风采!

发布时间:2019-12-11

珠海隧道明年6月开建 对交通、噪音有何影响?

备受珠海市民关注的珠海隧道工程迎来新进展。日前,珠海交通集团正式发布珠海隧道工程环境影响报告书(征求意见稿)环境信息公示,对珠海隧道建设所带来的包括交通、噪音等在内的各项环境问题进行了详细阐述。

发布时间:2019-11-14

一波未平,一波又起!珠海奥园再陷虚假宣传漩涡?

在5月6日,房产之窗曝光《奥园香海美景“挂羊头卖狗肉”涉嫌虚假宣传,欺诈消费者》的事件后,编辑再次收到奥园香海美景的业主们的陆续爆料,让我们再次关注事件的进展。

发布时间:2019-06-26

春节期间,珠海还有两个地方可放烟花爆竹!

1月15日,记者获悉,2020年春节期间,平沙镇烟花爆竹的指定燃放区是美平广场、五一三广场。

发布时间:2020-01-16

高新区建十个公园提升城市品质 总投资约1.8亿元

据统计,2019年高新区计划建设30万平方米公园,总投资约1.8亿元。目前,已建成后环公园(一期)、会同社区体育公园、淇澳南芒湾公园、下栅社区公园(二期)、红花山森林公园一期(俗称小九寨)、唐家共乐大花园、唐家湾沙滩公园、下栅收费站绿化带提升改造等精品公园并投入使用,科技创新海岸文体公园、北沙社区公园正在加快建设。

发布时间:2020-01-16

珠海旅游兴起 格力地产为湾区新锐之地增底气

珠海,这个坐落于珠江口西岸的风景旅游城市,毗邻澳门使她成为经济特区。典型的亚热带风光、宁静休闲的生活方式让人对这里流连忘返。而港珠澳大桥通车运营后,珠海市成为内地唯一一个同时与香港、澳门两个特别行政区陆路相连的城市,随着城市之间的联系越来越紧密,古老的唐家、新兴的码头、宁静的滨海公园与热闹的沙滩也焕发出新的生机。

发布时间:2020-01-15

央视春晚设粤港澳大湾区分会场 舞台定在港珠澳大桥白海豚岛

港珠澳大桥变身为绚丽舞台,粤港澳大湾区聚焦全球目光。1月14日,中央广播电视总台正式对外公布,2020年中央广播电视总台春节联欢晚会设粤港澳大湾区分会场。港珠澳大桥白海豚岛(西人工岛),这颗伶仃洋上的夺目明珠,届时将华丽变身为春晚舞台,和全球华人同庆新春佳节,向世界展示湾区风采。

发布时间:2020-01-15

看过来!珠海有望成春节假期热门目的地!

今年过节不收礼,旅游才是硬道理。

发布时间:2020-01-10

均价22789元/m²!上涨13%!珠海楼市最全面的数据来了!

大家最关心的莫过于珠海房价和成交量,那么先来看看珠海2019年的房价和成交方面的数据。

发布时间:2020-01-16

中地首进航空城!以1.59亿元竟得施工企业总部+商业用地!

今日早上,位于航空新城的一宗商务/商业用地成功竞出,被中地以楼面价3900元/㎡,总价1.59亿元竟得!(底价成交)

发布时间:2020-01-14

比航空新城低5000元/㎡,生活便利,珠海这个区域香不香?

2020年,当置业者站在购房的“十字路口”——该买哪儿呢?

发布时间:2020-01-14

来了!最严征信即将上线!“假离婚买房”走不通了?

种种迹象表明,目前央行可能正在为第二代征信调整做准备,今年年初迎来上线的可能性较大。

发布时间:2020-01-13

全国调控高达620次,珠海的房价到底稳了没?

近日,有这样一组数据显示,2019年全国房地产调控次数高达620次,刷新历史记录,2018年全年仅450次,同比上涨幅度高达38%。

发布时间:2020-01-09

2019房企拿地新五虎:万科联冠 融创上榜

当房地产行业进入存量发展时代,房企全年拿地金额前五强“门槛”又重回千亿级,其中背靠国资大树的占了三强。

发布时间:2020-01-16

房企 | 近两成房企未达目标!2020年新目标制定或趋谨慎

据不完全统计,于2019年内或更早时间,有50家房企曾对外披露过2019年销售目标。中国指数研究院发布的《2019年中国房地产销售额百亿企业排行榜》数据测算,共有42家房企完成了2019年全年的销售任务,约占已公布销售目标的房企的84%。

发布时间:2020-01-16

交通 | 依托深珠通道 打造澳珠高铁枢纽 促进珠三角发展

京港高铁,又称为京港高速铁路通道,是国家规划的八纵八横高铁网重要的一纵。但根据现有设计,京港高铁终点站只到达深圳、香港,未能跨越珠江口直达珠江西岸的澳门、珠海。

发布时间:2020-01-16

改造 | 绿景地产珠海东桥旧改开工 总开发规模近59万平

绿景中国地产宣称,东桥智慧城区项目于1月12日在珠海市东桥村内举行了奠基开工仪式。

发布时间:2020-01-15

行情 | 珠海楼市新格局:去年商品房成交量同比增长60%

居住在南屏镇广昌社区近二十年的刘叔近来欣喜发现,社区里多了不少年轻面孔,随着周边一个个住宅项目的面世,社区人气越来越旺。

发布时间:2020-01-15

网络经纪人申请:0756-8676577  |   广告联系:0756-8676577   |   技术支持:0756-8676577   |   投稿热线:13417746478   |   联系电话: 0756-8676577

Copyright ? 2003-2019 Zh51home.com Limited,All Rights Reserved.  |   版权所有:珠海市网宿网络技术有限公司  |   Email:zh51home@126.com

粤公网安备 44049002000248号  |  增值电信业务经营许可证:粤ICP备12021285号-1