地产商业绩大比拼:都说地产寒冬 可它们卖6000个亿

发布时间:2020-01-10 09:47:21    来源于:中国企业家杂志    作者:

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  珠海房产之窗讯 销售分化态势仍在房企中延续。从全年累计增速来看,二线蓝筹表现亮眼。


  “裁员、融资难、中年危机?”


  除了这些,潘佳明想不出2019年的地产界还有什么关键词。


  当他谈起自己作为地产人的心理感受时,他的论调是焦虑的,游离的。虽然位居龙头房企的投资要职,眼瞅着身边同事离职,他无时无刻不感到“生存危机”。另一家龙头房企区域负责人则一句带过自家境况:“不在裁员中,就是在裁员路上。”


  另一家总部位于华南的腰部房企,负责营销管理线多年的田煜心态已然平静。“现在这个市场,哪个房企都是一样,压力大,不安稳。”田煜用“积极而谨慎”概括自己过去一年的从业心态,“不然怎么办?低迷归低迷,肯定还要想办法。”


  所幸在过去一年,他们所在的公司都已完成年度目标,而自己也未被“裁员”。截至1月6日,龙头房企的年度业绩均已对外披露。随着碧桂园年度业绩出炉,房企规模之争正式步入6000亿时代。从2019年全年合同销售业绩来看,龙头房企中,碧桂园、万科、恒大、融创继续保持领先位置,排位与去年一致。


  根据各家公司公告,在2019年,头部房企的合同销售金额分别为:融创中国5562.1亿元,万科6308.4亿元,恒大6010.6亿元,而根据克而瑞研究中心统计,当年碧桂园的累计合同销售额为7715亿元。


  按照合同销售金额排名,头部房企的顺序为碧万恒融。但若按照权益金额排名方面,四家房企排名出现变化,为,碧恒万融,其中碧桂园5522亿元,恒大5782亿元,万科4103亿元,融创3834亿元。


  一个插曲。融创也曾“短暂”进入“前三”。2019年11月底公布的业绩榜单中,融创单月业绩力压万科,虽不复顺驰时代“打败万科,做销冠”的霸气,融创中国董事会主席孙宏斌仅仅谦虚表示,“超过万科是个意外”。不过最终,万科还是临门一脚在最后一月加速抢收,重回前三。


  据克而瑞发布的《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》,本次全口径前十企业分别为碧桂园、万科地产、中国恒大、融创中国、保利发展、绿地控股、中海地产、新城控股、世茂房地产、龙湖、华润置地。虽然全口径上华润领先5亿元,但在含金量更高的权益榜单中,龙湖以近30亿元的优势力压华润,进入前十。


  “榜单作为融资的一个标准仍有一定意义,只不过今年头部房企不太乐意提自己的名次了。”某不具名的行业分析人士谈起房企排位时称,“毕竟房企规模再增长的空间变小了,只要能稳住就挺好。况且,稳字头上一把刀。”


  2019年下半年市场调控趋紧,但得益于下半年房企加大推盘、以价换量等营销手段,主流房企的业绩指标完成率依旧较高。不过,仍有少部分房企压力较大。


  值得注意的是,“碧万恒”的龙头房企排位虽未变动,万科和中国恒大销售同比增速已下降至个位数。平安证券近日公布的一组统计数字中,基调同样悲观。“2019年主要规模房企整体完成率(107%)仍远低于2016(126%)和2017年(124%),且仅略好于2018年(105%),这从侧面反映出,市场压力在逐步加大。”


  增速放缓:腰部快于头部


  一个显著的市场表现是,百强房企销售增速放缓,头部房企增速低于腰部。


  据天风证券统计,百强销售增速从2018年的35%下降到2019年的16%。具体而言,TOP10、TOP50、TOP100的全年增速分别是13%、15%、16%。值得关注的是,二线蓝筹表现亮眼。比如,世茂房地产增速达48%、阳光城30%、旭辉集团38%、中南建设35%、金科股份40%。


  “到了前十强这样规模的房企,业绩上肯定有战略储备,业绩金额多少也要看年底是否需要。或多或少,都在掌控之中。”某不具名的知名机构分析师称,“尤其在年底需要业绩表现时,规模房企能运用的手段及其所产生的作用都会更强。”


  房企“高歌猛进”的时代结束了。天风证券分析师陈天诚(金麒麟分析师)预测称,百强房企增速在2020年整体仍将下降。其中,部分龙头增速在10%以内,大部分增速会在10%~20%区间,少部分会在20%及以上。“头部企业增速略低于二线,说明集中度在放缓,行业格局仍有打破机会。”


  一个值得关注的现象是,房企业绩的权益数字正得到越来越多的重视。不仅是碧桂园,华润、阳光城、富力、佳兆业等企业也都选择对权益口径业绩进行披露。中海和龙湖分别以22.8%和21.3%权益金额增长领跑头部房企。


  “未来销售操盘口径和权益口径将更能反映企业自身的营销、运营及投资能力。”分析人士指出。刚刚过去的2019年,TOP30房企全年其合计操盘销售金额69938亿元,同比上升5.6%;合计权益销售金额56975亿元,同比上升11.5%,增速明显高于百强房企合计数据。


  不过,房企销售权益比在2019年呈现下降,合作开发仍为房企规模提升的重要推手。


  2019年,TOP100房企销售权益比73.5%,较2018年下降6.8个百分点,其中各梯队房企权益比均出现下降,招保万金从71%降至66%。凭借品牌优势与优秀的操盘能力,大中型房企纷纷通过收并购、合作开发、小股操盘等方式提升销售规模、获取较高权益回报。分析人士称,随着楼市降温与核心城市地价回落,不排除后续主流房企权益占比将有所回升。


  在规模增速放缓的大趋势下,“现金流”成为2019年房企高管越发重视的“KPI”。即便是“宇宙第一房企”碧桂园的总裁莫斌也在提醒自己,“在企业行稳致远的大背景下,必须通过竞争力的提升,使现金流更加充实。”碧桂园方面则宣称,2020年,公司仍将推行全面预算管理和现金流管理,同时持续提升全周期综合竞争力。


  “全面提升全周期综合竞争力”是在2019年初,碧桂园集团董事局主席杨国强对公司提出的要求。在过去一年里,碧桂园的改革举措集中在变革管理制度,优化组织结构,通过推行纵向轮岗、建立责任共同体等方面,逐步强化总部精干高效、区域做强做优、项目做一成一的三级管控体系。


  百强分化加剧:“强者恒强”


  2019年,TOP3房企门槛突破6000亿元。


  《中国企业家》综合wind、川财证券等多家机构统计数据发现,TOP10/30/50/100的进入门槛较2018年,分别提升至2430亿元、1131亿元、736亿元和237亿元。


  据有关机构发布《2019年中国房地产销售额百亿企业排行榜》,过去10年间,“千亿”房企已从1家扩容至36家,“百亿”阵营已有152家。其中,销售额在3000亿元以上的房企有7家、1000亿~3000亿元29家、500亿~1000亿元29家、300亿~500亿元30家、100亿~300亿元57家。


  从榜单门槛来看,前十房企之间的竞争最为激烈。2019年TOP10门槛同比提升21%至2430亿元,相比之下,TOP3门槛同比仅提升13%至1131亿元。千亿房企扩容速度同样放缓,2019年仅增加4家至34家,而2018年增加13家,TOP100门槛则仅提升9%至237亿元。


  克而瑞分析指出,百强房企销售增速虽有所放缓,但行业马太效应仍在。2019年,TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的权益销售额集中度已分别达到近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%以及53%。


  平安证券分析师杨侃表示,随着楼市步入调整期,龙头房企在品牌、融资、土储、运营等方面优势将更加凸显,预计头部房企市占率将继续提升。


  值得一提的是,过去五年中,业绩一度陷入低迷的世茂在2019年找回状态。宏观调控给曾经的行业前十带来机会。在接连收购泰禾、粤泰股份、福晟集团等同行的项目或公司股份后,世茂在2019年重返前十赛道。跌出前20强的富力地产爽约2019年销售目标。克而瑞称,富力2019年合同销售额仅1493亿元,远未达到1600亿元的年度目标。


  头部房企的优势还体现在拿地上。2019年,土地继续向头部房企集中。其中,万科、碧桂园、保利、中海、融创等5家房企的拿地金额超过1000亿元。


  有关机构发布的《2019年1~12月全国房地产企业拿地排行榜》显示,2019年TOP100房企拿地总额27835亿元,同比增长17.7%;TOP50企业拿地总额22391亿元,较2018年增长34.8%。TOP10企业拿地总额9702亿元,占TOP50企业的43.3%,较2018年占比上升1个百分比。


  相比于房企外部排位,不同区域布局的房企也面临着不同的市场境遇。


  一方面,2019年房企拿地金额、拿地面积前十城市均为一二线城市。另一方面,三四线房企不断加大的去化压力直接影响销售增速。尤其是,布局一二线的房企,业绩明显好过布局三四线的房企。而在去年的最后一个月,三四线去化数字出现大幅下滑。


  据天风证券统计,2019年,布局一二线房企的销售增速为16%,布局三四线房企销售增速为11%。天风证券分析师陈天诚称,“一二线处于复苏通道中,三四线整体面临下行压力,尤其12月单月,一二线房企销售增速15%,而三四线房企销售增速-25%,三四线增速出现大幅下滑。”


  另据银河证券统计,从库存总量上看,当前一、二线城市库存总量处于低位,分别较高点下降27%、22%,而三线城市库存仍面临较大压力,目前库存量较此前高点增加4%。分析提醒,随着一二、三四线分化显著,无论在总量还是去化速度方面,库存风险将主要在三四线集中。


  究其原因,一线城市政策持续收紧,去化周期震荡上行;二线城市人才引进政策主导宽松,去化较为温和;三线城市库存处在高位,结构性风险显现。”2019年,三线城市政策维持去年“因城施策”态势,但市场总体仍呈现疲态,供给过剩而需求不足,在棚改渐进式退出之后,市场缺乏新的驱动力。”银河证券分析师称。


  杨侃认为,当前市场销售难度整体加大,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,后续量价均面临较大压力,未来或存在三四线超预期调整,带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险。此外,后续楼市若超预期降温,部分偿债压力较大房企也将面临资金链断裂风险。


  开年一棒:政策再表态


  “这意味着未来地方政府在房地产政策的把握上有更多的自主权。”


  中泰证券分析认为,2019年12月的中央经济工作会议明确提出“压实各方责任”,说明未来管理将从“纵向管理”慢慢转变成各地政府“灵活掌控”,在尽可能完成经济增长目标的前提下,同时兼顾环保、降杠杆、保就业和抑制资产泡沫,寻求动态平衡。


  主流观点认为,在当前房地产景气度依然在高位,行业整体趋稳,局面杠杆率上升偏快的背景下,大范围放宽的可能性不大,全局层面大概率保持调控基调平稳,放权地方,以关键指标区间管理为主。


  近期,据银保监会公告统计,2019年各级银保监系统对银行业机构累计开出罚单逾1500张,罚金金额达9.5亿元,罚单数量和罚金总额与2018年同期相比均明显减少。然而,这其中银行违规“输血”房地产罚单数量明显增多,百万级以上大额罚单中,银行涉房涉地贷款违规数量占比超过三成,与此同时,房地产相关罚金累计超过亿元。


  1月4日,中国银保监会印发《中国银保监会关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》,提出要加强重点领域风险防控,“银行保险机构要落实‘房住不炒’的定位,严格执行房地产金融监管要求,防止资金违规流入房地产市场,抑制居民杠杆率过快增长,推动房地产市场健康稳定发展”。


  对此,多家分析机构表达出类似观点。尽管在楼市整体下行、房企销售回款与偿债压力上升的背景下,房地产信贷政策有望边际改善,比如12月房贷利率回落、个别公司海外再融资获批,但预计房企前端融资等管控仍难以松动,房企资金面或难现2019年年初宽松局面。


  央行1月6日全面降准0.5%,释放长期资金约8000亿元。这是2011年11月30日以来央行第15次“全面降准”,最近一次“全面降准”发生在2019年9月16日。人民银行称,此次降准是全面降准,体现了逆周期调节,将有效增加金融机构支持实体经济的稳定资金来源,降低金融机构支持实体经济的资金成本,直接支持实体经济。


  中国银河证券房地产行业分析师潘玮认为,政策方面,对房地产融资端供给端的收紧趋势在2020年仍将保持,但需求端将有政策边际改善的空间。对房企自身而言,存量时代逐步来临,如何发掘存量市场的价值,是未来众多房企的必修之课。头部企业多元化布局已经开启,行业机会仍然巨大,行业新趋势下地产公司新形态逐渐形成,未来发展空间广阔。


  2019年度目标完成后,恒大已经率先宣布下一阶段规划:2020年剑指6500亿元,同比增长8%左右。


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