疫情空袭下的房地产市场“伤情”

发布时间:2020-02-17 10:12:50    来源于:中房智库    作者:苏志勇

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  珠海房产之窗讯 突如其来的新冠肺炎疫情,不仅对14亿中国人的社会生活造成严重影响,更是对中国经济造成不小的冲击。房地产在这次疫情中也是最“受伤“的行业之一。延长假期、推迟复工、关闭售楼处,令销售、新开工、施工、竣工等受到全方位影响;旅游景区和娱乐场所关闭,住宿、餐饮、购物场所的大面积停业令商业地产和文旅地产损失惨重;市场需求的下降波及上下游产业链,钢铁、水泥、建材、家装等相关行业也备受伤害。中房智库结合疫情趋势及房地产相关数据,对疫情空袭下的房地产市场“伤情”简要梳理和分析,仅供参考。


  住宅市场:需求延后但不会消失


  住宅市场是房地产市场的重头,也是与民生息息相关的市场。从目前疫情的发展趋势看,按照钟南山院士的推测,本次疫情在2月底达到峰值,4月份有望结束。目前湖北以外的省份新增确诊病例连续下降,意味着疫情已经初步得到控制。随着非疫情高发区域陆续复工,房地产投资也将逐渐恢复。乐观估计疫情对房地产市场特别是住宅市场的影响集中反映在一季度。


  为了防控疫情,春节前已有包含湖南、江西、广东、海南、黑龙江以及武汉、成都、重庆、福州、南京、苏州、杭州、合肥在内至少60余个省市下发通知,明确要求暂停售楼处销售活动。许多房企借此加大了线上营销的力度,通过网上看房、手机看房等途径弥补线下营销的损失,但实际情况并不理想。


  根据亿翰智库监测的1月份40城市住宅市场交易数据,1月全国商品住宅销售面积1538.61万平方米,同比、环比分别下跌5.9%和33.9%。其中一线城市同比下降15.1%,环比下降39.3%。核心二线城市成交面积512.8万平方米,环比跌幅达到43.1%。普通二线城市成交面积345.4万平方米,同比下滑28.1%,环比下滑26.4%。三四线城市1月份成交面积483.7万平方米,同比上升4.6%,环比下降23.6%。虽然1月份销售数据同比、环比均出现大幅下降,但并非完全是受疫情影响,只是1月下旬才开始显现。进入2月份则表现更为明显。华创证券监测的2月份首周45城一手房仅成交17万平方米,同比减少89%。


  关闭售楼处的措施大概率会持续到2月底,一季度销售大幅下滑不可避免,预计一季度销售至少下降30%以上,湖北预计下滑70%以上。


  疫情虽然对一季度房地产市场造成不小的冲击,但对全年不会有太大影响。


  首先,一季度是传统的销售淡季。从过往10年数据看,房企销售一季度占比仅占全年的18%。如果一季度末疫情能够结束,楼市将在二季度销售旺季到来之时走出阴霾。关闭售楼处迫使房企转入线上营销,虽然不能促成直接成交,但蓄客效果会随着疫情结束开始显现。


  其次,市场需求会因疫情延后,但不会消失。疫情给我们一个重要启示:没有自己的房子,关键时刻别说住酒店,就算租住的房子也可能被拒之门外。这种安全感只有在自家的房子里才能真正体现。不仅要有自己的房子,而且要住着宽敞舒适,采光通风、社区环境俱佳。“2003年非典疫情之后,健康住区的概念开始盛行,相信此次疫情之后,对住房品质的追求可能会更进一步。”


  第三,稳增长的逻辑会促使政策适度放宽,带动需求的增长。新冠肺炎疫情给中国经济带来了不小的损失,抗击疫情之外,稳增长的形势变得更加严峻,作为支柱产业的房地产又将成为宏观经济的“压舱石”。房地产调控的“一城一策”给了地方政府一定的发挥空间,此前过于严格的限购限售措施有了放松的可能,特别是对“错杀”的改善型需求会适度放松。2月12日,无锡、西安等多个城市发布了楼市刺激政策,内容涵盖纳税延期、贷款支持、分期缴纳土地出让金等利好措施。可以预计,未来还会有更多的城市出台各种房地产行业利好政策。


  当然,以上都是出于最为乐观的估计,疫情对市场的负面影响也不容忽视。疫情的持续给房企带来巨大的现金流压力,节后开工还将面临赶工期与招工难、人工成本增加的矛盾。这些因素相叠加,将加速中小企业的破产倒闭,行业集中度将进一步提升。房企最重要的工作就是保证现金流:一方面加大促销力度,加快销售回款;另一方面则是加快应收账款催缴。


  商办地产:商业遭受重创


  办公需求进一步下滑


  相比于住宅市场的需求韧性和自我恢复能力,商业地产在此次疫情中可谓损失惨重,而且是不可逆的。


  这次新冠肺炎疫情发生在中国传统的春节之前,对于商业地产来说,这是一年中最黄金的旺季,疫情的中心又处在九省通衢的武汉。受疫情影响,全国大部分城市商业零售、住宿餐饮、旅游、娱乐等产业按下暂停键,购物中心的客流、品牌商的销售受到巨大影响。


  商业地产中损失最为惨重的当属餐饮行业。根据国家统计局的数据,2019年全国餐饮行业收入为4.67万亿元,增长9.4%,其中15.5%的收入来自春节期间。今年春节至今,多数餐饮行业被迫停业。受疫情影响,餐饮零售业仅在春节7天内的损失就可能高达5000亿元。最先表示“撑不住”的是餐饮连锁品牌西贝,这个在全国60多个城市有着近400家门店、2万多名员工的餐饮企业,每月的员工工资就在1.5亿元。另一家餐饮巨头“海底捞”面临着每月7亿元的成本支出,按照2019年的财务数据分析,账面现金只够支撑4个月。大商家尚且如此,疫情对众多中小微商家的打击更是致命的。


  电影院线也是遭遇重创的行业。全国院线2019年春节档电影总票房为68.68亿元,2020年春节由于各地要求关闭院线等娱乐场所,票房收入几乎为零。


  疫情之下,以商业地产为核心资产的房企最为受伤。万达、龙湖、宝龙、保利、天虹、步步高等全国600多家购物中心推出疫情期间租金、物业费减免政策,仅万达商管集团旗下323个万达广场的商户减租就超过了30亿元。东吴证券预测,房企的租管收入一季度将减半,二季度视疫情情况而定,预计本次疫情对全国商业项目租管收入影响为-15%——-20%。


  直接的损失之外,最为可怕的是对商家信心的巨大打击。疫情如果持续下去,品牌商家的经营会更加困难,形成行业的集体焦虑。不仅小微企业难以为继,就连品牌商家将会出现关店潮、裁员潮,并引发退租潮。


  相比商业物业,办公物业的直接损失要小很多。与众多商场推出租金减免等措施相比,写字楼市场尚未出现大规模减免租金的情况。此次疫情对于租期较长的办公物业几乎不受损失,对于春节期间待出租的部分则会产生一定影响,写字楼短期内新增需求基本消失,。往年写字楼市场在返工后会有一个租赁小高峰,一些企业会在春节返工后有新年的租赁计划,今年受疫情影响,从租户的角度,大量人员无法正常开工,很多带看都处于停滞状态,导致写字楼租赁市场在整个一季度都会比较平淡。之前有计划进行搬迁的租户会延缓租赁行为,等待疫情结束再做考虑。从业主的角度看,待入市项目会受到疫情影响延迟开工并推迟入市。


  疫情期间,很多企业被迫采取了移动办公方式,软件开发机构也趁势推出适应不同用户需求的各类移动办公软件,移动办公这一潮流将很可能延续到疫情结束后,特别是对于一些小微企业来说,为了降低办公成本、提高工作效率,将大范围采用移动办公形式,致使写字楼需求将进一步下滑,空置率或进一步攀升。


  对于商办物业市场来说,供给过剩、空置率高是近年来所面临的难解困局,新冠肺炎疫情的冲击或将成为压倒骆驼的最后一根稻草。


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