珠海商办类项目前途如何?这份官方答复来了!

发布时间:2020-09-21 14:15:19    来源于:珠海房产之窗    作者:房窗君收录

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曾经有很多置业者在购房时掉进过商办的坑,或是被装修精美的公寓吸引,放弃了住宅。


或者因为分不清办公和公寓区别,购买了办公楼。还有被“一铺养三代”广告吸引,变成“三代养一铺”。


最为崩溃的,是商办交易税费高,商办产品的复杂程度,远远超过住宅。


对此,编辑刚刚从珠海市自然资源局了解到——关于加强珠海商办市场项目规划引导良性发展的提案》,这或许就是对珠海商办项目的预警。


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全文如下:


  您提出的《关于加强珠海商办市场项目规划引导良性发展的提案》收悉,经综合市商务局意见,答复如下:


  一、基本情况


  (一)规划及现状情况


  依据《珠海市城市总体规划(2001-2020)》,珠海规划布局市级商业中心2个,区级(片区级)商业中心4个,城市组团级商业中心14个,规划建设用地规模为10531.42公顷。其中,规划商业服务业设施用地1362.6公顷,占城市建设用地的12.94%;按2020年中心城区规划人口105万人统计,人均商业服务业设施用地12.98平方米。2018年,我局组织开展了《珠海市各类用地现状建设问题及对策研究》,结合城市总体规划的实施进行相关调查分析。研究成果显示,截至2017年12月底,全市现状商业服务业设施(含商业、酒店、办公等,下同)用地面积为1312.29公顷,空间分布与居住用地的空间分布存在明显的匹配性,呈现大集中和小分散的双重布局特征,主要集中于香洲城区、南湾城区东部和南部、三江六岸地区以及西部中心城区,规模较大。另外,唐家古镇、三灶镇、斗门镇和平沙镇等区域也集中布局了一定的商业服务业设施用地,但规模相对较小。从各区现状用地量上来看,东部城区(香洲城区、南湾城区、高新区和横琴新区)的比重为72.04%,显着高于西部城区(金湾区、斗门区、高栏港,比重为26.47%),其中,香洲城区的比重最高,达到41.98%;万山区的比重最低,仅为1.49%。


  全市商业服务业设施用地除上述现状规模1312.29公顷外,还存有148宗用地,总用地面积约467公顷,已核发建设用地规划许可证尚未建设,主要分布在金湾区、南湾城区和高新区。


  另经统计,2018年1月至今,我市新增商业、办公、酒店等用地62宗,涉及用地面积约261.96公顷,总建筑面积约670.92公顷,其中:通过挂牌出让商业、办公、酒店等用地48宗,涉及用地面积约233.77公顷,总建筑面积约573.41公顷,主要集中在横琴新区,占比高达48%,其次为香洲区、斗门区,各占19%、16%;通过“三旧”改造增加商业、办公、酒店等用地14宗,涉及用地面积约28.19公顷,建筑面积约117.2公顷,主要位于香洲区。


  综合上述数据,全市截至2020年9月,商业服务业设施用地已达2041.25公顷。


  此外,在临时改变旧工业建筑使用功能政策施行期间,我市共计批准实施105个临改类项目,总建筑面积127.58公顷,其中:用于商业服务业的临时改变旧工业建筑使用功能项目87个,总建筑面积113.39公顷(占比88.88%)。


  (二)主要管控措施


  1.严控规划功能调整。商业服务业设施项目必须依据法定控制性详细规划及程序进行审批和建设。因上层级规划调整、政府重大项目建设等情形,确需修改控制性详细规划进行非商业服务业设施用地改为商业服务业设施用地的,或是商业服务业设施用地调整容积率等规划条件的,也要综合考虑上层级规划、市政交通基础设施承载力、景观环境、文物保护等各项因素,经法定程序研究、审批后方可进行调整。另外,依据《广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知》(粤国土资规字〔2017〕2号),已划拨或出让的土地,需改变土地用途作商业服务业设施等经营性用地的(符合“三旧”改造政策可实施协议出让的除外),必须由政府收回土地使用权后依法重新公开供应,并依据相关地价评估规程对原受让方给与相应补偿。


  2.不断收紧“工改商”相关政策。在“三旧”改造方面,为了引导合理预期,以及为实体经济高质量可持续发展的载体,我市不断收紧“工改商”相关政策。一是我市于2012年出台城市更新政策,以政府规章的形式明确“工改商”准入门槛,“工改商”拆建更新项目除符合全市城市更新专项规划、控制性详细规划等上位规划管控要求外,还应当满足已供建设用地的用地面积应当不小于一万平方米的用地规模要求。二是我市于2019年9月颁布施行《珠海市城市更新项目地价计收办法的通知》(珠府〔2019〕60号),对“工改工”“工改产”“工改商”项目实施差别化地价优惠扶持,“工改商”项目优惠幅度基本不变,“工改工”“工改产”项目优惠大幅度提高。三是我局于2020年4月出台《关于暂停受理旧厂房用地拆建更新享受综合体配套住宅扶持政策的通知》(珠自然资函〔2020〕91号),停止综合体配套住宅的鼓励政策,减少市场主体为增加商品住宅量而对用地容积率提出过度开发诉求。四是我市于2020年5月印发施行《关于废止珠海市临时改变旧工业建筑使用功能项目管理实施意见的通知》(珠府办〔2020〕6号),正式废止《珠海市临时改变旧工业建筑使用功能项目管理实施意见》(珠府办〔2013〕24号文),不再允许不符合控规的旧厂房临时改变建筑使用功能作商业、酒店或办公使用,减少对改建类“工改商”项目的市场冲击。五是经报请市政府批准,我局于2020年8月印发出台《珠海市既有临时改变旧工业建筑使用功能项目分类处置办法》(珠自然资字〔2020〕863号),明确了既有临改项目分类处置原则,分流处置措施包括拆建更新、改建更新、交由政府征收、收回或协议收购,未能按照前三项措施实施的,则恢复按不动产权证登记的建筑使用功能予以使用。


  (三)促进商办项目市场平稳主要措施


  1.加强项目全链条监管。2020年4月,我局印发施行《关于加强珠海市商办类建设项目全链条管理的实施意见》,对商办类项目土地出让、方案审查、房屋测绘和产权登记、监督检查等全链条进行严格管控,进一步加强商办类建设项目管理,打造公平透明、高效便捷、预期稳定的市场化、法治化、国际化、便利化营商环境,促进我市房地产市场的平稳健康发展。


  2.加大盘活闲置商业楼宇的扶持力度。2018年12月,我市出台了《珠海市人民政府办公室关于印发珠海市加强总部企业发展实施办法的通知》(珠府办函〔2018〕308号),对商业楼宇招商积极支持,鼓励商业楼宇运营主体引进市外企业,商业楼宇当年引进的新落户企业在该年度对我市地方财政贡献总量超过1000万元的,对运营主体给予贡献总量最高30%的奖励,最高奖励达到500万元。


  3.优化办公类项目功能配比。我市已采取了措施加快处理办公类项目的去化问题。如《珠海市城市规划技术标准与准则(2017版)》明确,允许办公类项目按照不超过办公总建筑面积30%的比例,配套酒店式办公。


  二、存在问题


  (一)商务楼宇供应过剩。受疫情以及市场饱和度、同质化竞争、重招租轻规划等影响,当前我市商业项目去化周期已达88个月(6年),2019年为48个月,2018年为54个月;办公项目去化周期已达86个月(6年),2019年为61个月,2018年为30个月,去化周期较往年明显加长。香洲区除现有的111栋商务楼宇外,另有新建成楼宇项目8个、在建楼宇项目43个,预计2020年至2024年,新增商务楼宇供应面积将超过380万平方米,总面积将达到570万平方米。经第一太平戴维斯运用行业模型测算,2024年香洲区商务楼宇整体空置面积将超过280万平方米,空置率约50%。


  (二)楼宇扶持政策奖励门槛要求有待优化。我市商业楼宇扶持政策奖励门槛是新落户企业在该年度对我市地方财政贡献总量需超过1000万元,符合奖励条件的企业申报主体较少。政策出台至今未有企业申请发放补贴。


  (三)市场主体“商改租”积极性不高。为增加租赁住房供应,国务院印发《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见(国办发〔2016〕39号)》,提出“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行”。由于商业用房与住宅土地使用年限不一致,商业最高为40年,住宅最高为70年,商业可售,租赁住宅不可售,市场主体实施“商改租”需要核算经济账。同时商业和住宅的房屋建筑结构、水电设计、通风采光、消防及疏散等建设标准不一致,需要在房屋安全和消防安全方面做好技术衔接,需要另外增加改造成本,导致市场主体“商改租”积极性不高。


  三、下一步工作措施


  (一)进一步合理规划商务楼宇供应。以正开展的《珠海市国土空间总体规划》编制工作为契机,在新一轮国土空间总体规划中对商业办公用地的布局进行深入研究和优化。根据全市经济、产业、人口发展实际,优化各功能用地规划,对未来商务楼宇布局进行规划,加强商办类土地出让调控,避免商务楼宇过剩局面加剧。


  (二)进一步管控以商业开发为更新方向的“三旧”改造项目及公开出让项目。编制完成《珠海市城镇低效用地再开发规划(2021-2025)》及重点建设项目三年(2021-2023 年)滚动计划,合理平衡“三旧”改造带来的商办项目增量与当前存量商办项目、以及未来土地招拍挂增量商办项目三者关系,处理好商办项目去化问题,避免超出本地经济承受能力、市场吸纳能力和市政配套承载能力的大拆大建。对商业量已饱和的区域,如香洲区,暂停“工改商”项目的受理及审批。加快出台土地收储政策,明确“工改商”项目须由政府收回土地重新公开出让,并对于商办类土地招拍挂出让,鼓励拍地企业利用自身产业资源,开展产业链招商,保障项目建成后的产业发展。


  (三)进一步研究促进闲置商业楼宇盘活使用扶持政策。结合现行楼宇扶持政策落实情况,研究启动《珠海市人民政府办公室关于印发珠海市加强总部企业发展实施办法的通知》(珠府办函〔2018〕308号)政策修订,降低扶持政策门槛,进一步提升楼宇运营主体的扶持奖励。加大商业楼宇对总部企业招商工作力度,对符合条件的楼宇运营主体给予扶持奖励。研究“商改租”的可行性及具体操作办法,鼓励利用商业、办公用房用于租赁住房。探索采取商务楼宇星级评定、强化物业管理公司监督等方式,提升商务楼宇专业化管理水平及服务水平,打造好吸引企业进驻的软环境。


  (四)进一步规范和引导“商改租”。对符合条件,具备结构安全、消防安全及环保卫生条件的既有商业办公用房,鼓励权利主体依申请实施租赁住房改建,如符合公共租赁住房准入政策的,纳入我市住房保障体系和政府租赁住房平台统一管理。


  专此答复,诚挚感谢您对我市城市更新工作的关心支持。


  珠海市自然资源局


  2020年9月16日


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