长江中游20城公积金“互认互贷”后,还有哪些问题待解?

发布时间:2020-10-14 09:25:28    来源于:丁祖昱评楼市    作者:

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  珠海房产之窗讯 在城市一体化进程中,公积金互认互贷政策迎来又一突破。


  近日,长江中游城市群20个城市签署了《长江中游城市群住房公积金管理中心合作公约》,实现省内省际公积金互认互贷、异地转移接续、信息核查共享等。这意味着20个城市有购房需求的市民,可在这个城市群中实现公积金贷款互认互贷。


  20个城市包括:武汉、长沙、合肥、南昌、黄石、岳阳、九江、黄冈、株洲、抚州、咸宁、湘潭、宜春、宜昌、荆州、鄂州、孝感、天门、仙桃、潜江。


  过去几年,住房公积金确实在房地产市场中起到了一定的促进作用,同时在不断上涨的房价面前,公积金也暴露出资金利用率不高、覆盖范围相对较窄等问题。此前我们曾相关文章中建议,随着各城市之间人才流动加剧,在公积金制度改革中,城市圈之间各大城市可执行互认互贷政策。


  总体来看,长江中游20个城市公积金互认互贷影响有限,因为这20城之间互相并没有形成同城合作关系等,反观长三角各城市,一体化下各城市间公积金互认互贷的价值会更大。


  实际上,各城市之间的合作关系、一体化程度、经济水平等是公积金互认互贷能否释放价值的核心和基础,只有像长三角一体化下的各大城市间真正形成协作、资源共享的前提下,公积金互认互贷在各方面的效应才能最大化体现出来。


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  公积金互认互贷城市再扩容


  不难理解,此次长江中游城市群住房公积金合作之所以引起广泛关注,原因有两点:


  首先,合作城市数量有了新突破,达到20城。事实上,长江中游城市群住房公积金合作起步于2014年,彼时只有武汉、长沙、南昌和合肥4个省会城市参与。


  第二,此次合作业务范围进一步扩大,由异地缴存互认,拓展到省内省际互认互贷、异地转移接续、信息核查共享等。20个公约城市间已开通住房公积金业务系统查询接口,可以查询合作城市住房公积金的缴存、贷款、信用等信息,还可以在不动产信息核实、婚姻核验、楼盘项目备案等方面互相提供支持。


  当然,互认互贷政策的前提条件是规定异地公积金贷款政策只能购买户籍地首套自住住房或偿还商业住房贷款,对购买第三套及以上住房的,不得办理住房公积金异地贷款手续。


  过去几年的探索中,4大城市异地贷款总额均有所突破。长江中游城市群省会城市住房公积金管理中心的年报数据显示,在政策的利好下,截止2019年末,4大省会城市异地贷款总额已接近100亿元,其中长沙异地贷款总额达到约46亿元,占较大比例。


  住房公积金互认互贷以后,企业职工在某个城市缴存住房公积金,当职工调到外地工作或户口迁移至外地需要在外地买房,其缴存的住房公积金也会跟随到工作地或新的户口地,做到“账随人走、钱随账走”,既满足了当前多元化的住房需求,又能提高住房公积金使用效率,促进区域住房公积金管理的深度融合。


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 02


  公积金互认互贷成城市一体化重要抓手


  公积金缴存异地互认互贷的政策,长江中游城市群住房公积金合作并非首例。


  2014年10月,住建部、财政部和央行联合出台了住房公积金新政,要求公积金缴存异地互认。2015年9月,住建部下发了《关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》,明确了公积金异地互贷的职责分工和操作流程,要求各地公积金管理部门抓紧出台异地贷款细则,并表示住建部将建设全国住房公积金异地贷款业务信息交换系统。


  近一年来各省市之间推进公积金异地合作的工作进度明显加快。


  2019年12月30日,粤港澳大湾区住房公积金信息共享平台上线启动,大湾区内异地使用住房公积金不再需要提供原所在地公积金缴存证明,可一次完成办理。


  今年4月,川渝两地住建管理部门签订合作备忘录,双方将推进建立两地互认互贷等七大机制,推动两地公积金一体化发展,并在开展行政执法联动等4个方面合作,推动两地形成住房公积金领域执法司法联动机制。9月,成都市政府、攀枝花市政府也达成住房公积金互认互贷共识。


  在长三角各大城市中,8月20日,上海市、浙江省、江苏省、安徽省住建部门共同签署了《长三角住房公积金一体化战略合作框架协议》,三省一市的公积金管理部门将率先从9个方面开展合作,包括长三角跨地区购房信息协查、长三角地区异地贷款证明信息互认、在长三角生态绿色一体化发展示范区内试点统一购房提取业务政策等。


  除了信息互认,今年8月份,宁波市还提出,在当地合法稳定就业并按规定缴纳社会保险的,在上海、浙江、江苏、安徽三省一市缴纳的社会保险在申请落户宁波时可累计纳入该市缴纳年限。


  如此一来,公积金能更好地支持刚需和首套房的购置需求 ,流动人口参与公积金缴存的积极性将会得到提高,但同时要防范利用此类政策,变相提取公积金到热门城市炒房现象。


  值得注意的是,从现行的互认互贷的角度来看,在一个城市群内某地缴存公积金,并不代表就获得了在该城市群其他城市就有了购房资格。除了互认互贷外,购房者要跨区域使用公积金,基础条件必须满足所在城市具有购房资格。


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  对首次置业的刚需群体不应设上限


  今年从疫情爆发开始,关于住房公积金“存废之争”的争议一直不绝于耳,彼时,多位受访者明确表示,公积金账户里的余额在他们看来是“花不到的钱”。这背后反映出住房公积金实际利用率不高的问题。


  根据《全国住房公积金2019年年度报告》,2019年,住房公积金缴存额23709.67亿元;全年住房公积金提取人数5648.56万人,提取额16281.78亿元;发放个人住房贷款286.04万笔,发放金额12139.06亿元。住房公积金贷款和提取人数占实缴职工人数仅为40%。


  我们认为,随着各城市之间人才流动加剧,建立公积金跨区域转移接续和互认互贷后,对于实现城市群各城市之间的协同发展有着重要意义,实现了便民利民,有利于促进城市间的人才流动和区域一体化发展。


  实际上,从楼市的角度来看,公积金互认互贷意味着购房者有了更多的购房渠道选择和更低的跨地区购房门槛,能够促使多个区域的楼市更加活跃,从长远来看利好楼市。


  从公积金政策内容来看,我们认为未来公积金仍然有一定的改进和调整空间。


  为了更好的发挥其保障作用,比如对首次置业的刚需群体只要首付款比例符合法规、还款条件符合,公积金贷款申请额度可以考虑不设上限,并且不应该受到个别城市单笔公积金发放额度限制。对于二套房,申请公积金贷款可以适度给出上限,确保这项政策对缴纳人群和购房人群的公平,以提高利用率。


  为了增加公积金使用效率,还可以根据各地实际情况,适度增加公积金使用范围,拓宽公积金用途。此外,在公积金使用上还应该把步子迈大一些,尽快推进公积金抵押贷款证券化。


  最重要的是,各城市之间需要从合作关系、一体化程度等方面加大同城合作关系,这是公积金互认互贷能否释放价值的核心问题。


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