利润增速只剩个位数 龙头房企押宝新赛道

发布时间:2021-04-08 10:01:57    来源于:中房网    作者:曾冬梅

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  珠海房产之窗讯 “对于房地产行业,2020年是一个时代的落幕,也是一个时代的开启。”这是万科企业股份有限公司(以下简称“万科”,000002.SZ)2020年报致股东书的第一句话。


  早在2年多前,万科就已发出了“活下去”的悲观论调。过去一年,这个预测得到了现实的数据支撑。2020年,行业前三强连续多年营收、利润双增长的良好局面未能延续,只有万科做到了两项指标正增长,但净利润的增速也只有个位数。毛利率的下滑则是这些龙头们短期内依然无法扭转的趋势。


  有机构认为,未来随着高地价、低货地比的项目不断步入结算,地产行业利润空间将持续面临下行压力,盈利指标也将保持下降的趋势。


  这就是万科董事会主席郁亮所说的“我们不能再赚大钱和快钱”。中国恒大集团(以下简称“中国恒大”,03333.HK)总裁夏海钧也表示,地产行业正从金融属性逐渐向实体经济属性过渡,行业大规模、暴利发展时代已结束。


  地产行业的想象空间越来越小,市场需要新的故事和期待。龙头们不约而同地将延续增长的希望一部分寄托在了多元化业务上。碧桂园控股有限公司(以下简称“碧桂园”,02007.HK)总裁莫斌透露,该公司的建筑机器人和机器人餐厅有望在明年全面实现盈利。2020年,万科仅长租、商业及物流三个业务板块的收入就超过了100亿元,未来非地产开发业务都有分拆上市的规划。中国恒大的多元化产业声势浩大,除了恒大汽车外,房车宝及恒大冰泉的上市也排上了日程。对于资本市场而言,这些新产业+资本化的憧憬,多少能弥补旧产业增长放缓的遗憾。


  大钱、快钱很难赚到了


  2020年,前有疫情、后有调控,开发商们过得很艰难,但头部企业勉力维持住了销售额的正增长。碧桂园的权益销售额同比增长了3.3%,达到5706.6亿元。中国恒大的销售额同比增了20%,达约7232亿元。万科实现了7041.5亿元的销售额,增幅11.6%。


  相比起销售额,营收等数据的可调节空间就要小很多了。2020年,万科实现营业收入4191.1亿元,同比增长13.9%,净利润592.98亿元,同比增长7.6%。中国恒大实现营业收入5072.5亿元,同比增长6.2%,净利润314.0亿元,同比下降6.4%。碧桂园2020年的营业收入4628.6亿元,同比下降4.7%,净利润541.2亿元,同比减少11.57%。


  毛利率下滑已经是地产行业所面临的共性问题。万科2020年的数据为22.6%,同比下降了4.6个百分点,中国恒大的毛利率为24.2%,同比下降3.67个百分点,碧桂园的毛利率也下调了4.26个百分点。


  东北证券在报告中表示,万科2016年-2017年拿地楼面价分别为6534元/平方米、7908元/平方米,分别占2019年-2020年结算均价的48.1%、60.5%,对比2015年楼面价/2018年结算均价的39.3%上升幅度较大,高价地陆续进入结算通道下,预计其毛利率趋势短期内仍将延续。


  对于前三强2020年交出的成绩单,一些机构用了“未达预期”的形容,显然,他们还未适应地产行业的速度转换。房企们还是比较清醒的,夏海钧表示,2020年由于“三道红线”等政策的影响,各大开发商加大销售回笼,推动了行业销售规模创下新高。但随着杠杆率的降低,市场将回归平稳,行业销售规模将保持在15万亿元左右。


  在郁亮看来,“三道红线”的出台,意味着行业已无法再依靠囤积生产资料、加杠杆来赚土地及金融红利。这些大钱和快钱赚不到了,以后能赚的只有慢钱、长钱和老实钱。


  这代表着市场对地产行业的期待值也得相应降低。祝九胜认为,过往几年地产占房价的比重不断上升,短期内行业利润率下降的趋势难以改变,未来,地产行业的回报水平将保持社会平均水平。


  克而瑞也表示,企业新增投资货地比(房企地产开发项目的总货值与该地块对应土地成交总金额的比值)普降的趋势,和行业整体利润空间承压、盈利下行的趋势还是相互契合的。在利润空间不断压缩、土地投资货地比降低的行业背景下,房企的盈利面临更大的调整。


  押宝新赛道增加新亮点


  正是因为地产行业增量空间的清晰可见,资本市场逐渐失去了耐心,2020年,公募基金对房地产板块的相对配置比例连续四个季度下降。


  房企们迫切需要来自主业外的新增长亮点。在业绩发布会上,莫斌除了抛出“权益销售额连续三年10%以上增长”的发展计划外,还透露今年下半年建筑机器人将逐步进入批量生产,明年有信心建筑机器人、机器人餐厅业务能实现整体盈利。“新业务一定会成功,给股东和投资者带来更多回报。”


  据了解,碧桂园目前已有18款建筑机器人投入商业化应用,部分产业链子公司已实现盈利。机器人餐厅也已有80家门店在运营,2021年,预计各类餐饮机器人的年产能力将达到6万余台,具备年产餐饮机器人产值30亿元的生产能力。


  创投业务也是碧桂园的一个新利润增长点,创立2年来,碧桂园创投已投资数十家企业,投资整体综合收益率超过了80%,其中4家企业已经成功IPO。


  万科虽未承诺短期内非住宅开发业务能有多大作为,但营收的增长和分拆上市的计划还是稍微慰藉了投资者的心。截至2020年底,该公司运营管理长租公寓18.44万间,累计开业14.24万间。在集中式公寓中,规模已属全国第一,已开业项目整体出租率大于95%。2020年,长租公寓贡献了25.4亿元的营业收入,同比增长72.3%。商业地产方面,万科累计开业的商业面积已有989.8万平方米,规划中和在建商业建筑面积为435.4万平方米。已开业项目整体出租率87.4%,其中稳定发展期(开业3年以上)的商业项目出租率92%。2020年,商业(含非并表项目)业务营收63.2亿元,同比增4.3%。“万纬物流”已发展成为中国规模最大的冷链物流综合服务商,去年的营业收入18.7亿元,同比增长37%。相比起收入的增长,外界更关注和期待的是这些业务的分拆计划,根据郁亮的表述,非住宅开发业务最终都要接受市场检验,先后都会上市。


  分拆上市是中国恒大的强项,凭借这一技能,该公司2020年在资本市场混得风生水起,抢走了主业的不少风头。跟上述两家房企不同,中国恒大从不掩饰利用资本市场做大多元产业的野心。截至3月底,恒大汽车已累计投入474亿元,对标的是世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团,在2020年9月,该公司已披露了拟申请科创板上市的计划。另外两个多元业务板块也有分拆上市的安排,其中房车宝已有门店4.3万家,预计2021年交易规模将超过2万亿元。前段时间,房车宝引入弘毅投资、中信、中融、周大福等战略投资者,投资额合计163.5亿港元,计划今年底或明年初上市。令人意外的是,中国恒大去年还买回了恒大冰泉49%的股权,并表示未来将以“中国天然矿泉水第一品牌”的定位筹划上市。


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